Земельные участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), находятся под особым контролем государства. Их основное предназначение — возведение жилого дома. Если собственник длительное время не выполняет это условие, он рискует лишиться земли даже при наличии законных прав собственности. Рассмотрим ключевые ситуации, в которых это возможно.
1. Земля простаивает: отсутствие строительства
Основной риск для владельца возникает, если участок, предназначенный для ИЖС, не используется по целевому назначению в течение трёх лет. Согласно статье 284 Гражданского кодекса РФ, это является основанием для принудительного изъятия земли. Важно понимать, что в этот трёхлетний срок не засчитывается период, необходимый для освоения участка (подготовка проектной документации, подведение коммуникаций), а также время, когда использование земли было объективно невозможно (например, из-за стихийных бедствий или моратория).
Процедура изъятия не происходит мгновенно. Это крайняя мера, применяемая к недобросовестным землевладельцам после исчерпания других вариантов воздействия. Сначала уполномоченный орган (чаще всего Росреестр или местная администрация) привлекает собственника к административной ответственности по части 3 статьи 8.8 КоАП РФ за неиспользование земли. Владельцу выносится предупреждение и предписание об устранении нарушения в установленный срок.
Если предписание игнорируется, регулятор направляет официальное уведомление о возможном возбуждении процедуры принудительного изъятия. Только после этого, если реакция по-прежнему отсутствует, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском об изъятии участка и его продаже с публичных торгов. Вырученные от аукциона средства (за вычетом судебных издержек и расходов на организацию торгов) возвращаются прежнему владельцу.
Аналогичные правила действуют для земель, находящихся не в собственности, а в аренде, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении. Согласно статьям 45 и 46 Земельного кодекса РФ, договор аренды может быть расторгнут досрочно, а право пользования — прекращено, если в установленный договором или законом срок (также три года) строительство жилого дома не начато.
2. Обман при строительстве: дом, который не является домом
Ситуация усложняется, когда формально строительство ведётся, но его результат не соответствует понятию «объект капитального строительства». Это особенно актуально для арендованных участков, где условием договора является именно возведение жилого дома. От соответствия постройки юридическим критериям зависит дальнейшая судьба земли: арендатор, построивший капитальное здание, имеет приоритетное право на выкуп участка (ст. 39.20 ЗК РФ).
Судебная практика знает множество случаев, когда проверки выявляли, что на земле ИЖС возведены некапитальные объекты: времянки, бытовки, металлические конструкции на свайных фундаментах без прочной связи с землёй. Ключевой признак недвижимости — неразрывная связь с землёй и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба. Если это условие не выполняется, суд признаёт, что условия целевого использования земли не соблюдены.
В таких случаях арендатору отказывают в признании права собственности на постройку и в преимущественном праве выкупа участка. Земля изымается и возвращается в распоряжение муниципалитета. Таким образом, попытка сэкономить на строительстве или обойти закон может привести к полной потере и участка, и всех вложений в «псевдодом».
Обратите внимание: Что делать финансовому директору, когда он приходит в проблемную компанию?.
PS В своём Telegram-канале я публикую актуальные новости и даю практические советы по вопросам задолженностей: кредиты, микрозаймы, ЖКХ, налоги, алименты. Каждая моя публикация здесь, на Пикабу, привлекает в канал около 50 новых подписчиков. За два года аудитория канала выросла до 35 000 человек, что, конечно, не очень нравится некоторым конкурентам. Спасибо Пикабу за поддержку!
[Мой] Юрист по правовым вопросам Земельное строительство домов Альянс юристов SNTL Руководитель по земельному праву Сообщений 0
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Когда земельный участок могут забрать у его владельца, если не построен дом. Заброшка....
