В рамках еженедельного обзора рынка недвижимости анализируется ситуация в 23 крупнейших российских городах, на которые приходится порядка половины всех объявлений страны. Данные представлены в порядке убывания численности населения и основаны на информации сервиса «Домклик».
Итоги июля: лидеры роста и падения
По итогам 28 дней июля на рынке наблюдалась разнонаправленная динамика. На первичном рынке наиболее значительное снижение цен зафиксировано в Екатеринбурге, Тюмени и Ставрополе — в каждом из этих городов падение составило 8%. Среди лидеров падения на вторичном рынке выделяется Челябинск с понижением стоимости на 5%.
В то же время ряд городов показал уверенный рост. На первичном рынке лидерами стали Севастополь (+13%), Омск (+11%) и Самара (+9%). На вторичном рынке наибольший прирост цен отмечен в Краснодаре (+9%), Санкт-Петербурге (+5%) и снова в Севастополе (+5%).
Долгосрочные тренды и баланс рынка
Средняя цена за квадратный метр за последние 6 лет и графики объемов предложения демонстрируют общую картину:
Обобщая текущую ситуацию, можно отметить, что на первичном рынке цены слегка снизились при одновременном увеличении предложения. На вторичном рынке, напротив, зафиксирован небольшой рост цен на фоне сокращения числа доступных объектов.
Почему снижение ипотечных ставок не обвалило цены на новостройки?
Возникает закономерный вопрос: почему удешевление кредитов для заемщиков не привело к существенному снижению рублевых цен на новостройки? Ответ кроется в специфике современного рынка новостроек и высокой марже застройщиков. При фактической себестоимости строительства, например в Москве, около 160 тысяч рублей за квадратный метр, средняя цена продажи может достигать 310 тысяч рублей. Маржа приближается к 100%.
Это позволяет девелоперам чувствовать себя комфортно, продавая даже половину построенных площадей. Оставшиеся квартиры они могут годами держать в запасе, не неся при этом существенных издержек, так как в России отсутствуют эффективные механизмы налогообложения или административного давления на длительно непроданные объекты. В итоге застройщики искусственно сдерживают предложение, а граждане продолжают жаловаться на недоступность жилья.
Что могло бы снизить цены на столичное жилье?
Для реального снижения цен, например в Москве, до среднероссийского уровня (около 62 тысяч рублей за «квадрат»), потребовались бы радикальные меры. Во-первых, расследование причин завышения стоимости строительных материалов и компонентов. Во-вторых, введение серьезных штрафных санкций за длительное наличие непроданного жилья в активах застройщиков.
Обратите внимание: Крым стал третьим по ценам на квартиры после Москвы и Петербурга.
Совокупность таких мер потенциально могла бы сократить стоимость новостроек в столице вдвое. Однако их реализация потребовала бы кардинальных изменений в регулировании отрасли, что в ближайшей перспективе маловероятно.
Альтернативный путь: возрождение жилищных кооперативов
В поисках решения проблемы доступности жилья стоит обратить внимание на модель жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). При средней строительной стоимости в 62 тысячи рублей за метр, жители крупных городов могли бы приобретать квартиры площадью 50 квадратных метров примерно за 3 миллиона рублей, минуя коммерческую наценку девелоперов.
Для успеха этой модели необходима серьезная государственная поддержка и защита кооперативов от административных барьеров и давления. Жесткие правовые нормы, предусматривающие ответственность за противодействие деятельности ЖСК, могли бы создать условия для возрождения этого института и предоставить гражданам реальную альтернативу.
На этом сегодняшний обзор завершен. Следующий анализ рынка недвижимости — через неделю. Оставайтесь на связи!
🌐Мой канал (пишу правду цифрами)
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Цены и предложение квартир в городах России.
