В Испании проблема незаконного захвата жилья приобрела масштабы национального бедствия: ежедневно фиксируется около 40 случаев оккупации. Эта ситуация может коснуться любого владельца недвижимости в стране. Кто такие «окупас» (сквоттеры), и почему процесс их выселения иногда растягивается на годы? В статье представлена личная история женщины, почти три года боровшейся за возврат своей квартиры, а также профессиональный комментарий юриста о правовых аспектах этой проблемы и рисках для инвесторов.
Содержание:
Сквоттинг в Испании как социальный феномен
Окупасы и испанское законодательство: правовые коллизии
«Тактика пиццы» и другие уловки скваттеров
Экспертное мнение юриста: как защитить свою собственность
Сквоттинг в Испании как социальный феномен
История Галы, жительницы Каталонии, наглядно иллюстрирует, с какими трудностями сталкиваются владельцы жилья. Она приобрела двухуровневую квартиру (дуплекс) в ипотеку с целью сдачи в аренду. В начале 2020 года она сдавала комнаты по отдельности. На верхнем этаже поселилась семья из трёх человек, которая впоследствии оказалась оккупантами. После того как другие жильцы съехали, эта семья осталась в квартире единственными арендаторами.
Договорившись об их выезде, Галя пришла за ключами и обнаружила, что дверь заперта изнутри. На звонки ей ответили, что дома никого нет. В шоке она вызвала полицию. Пока её не было, стражи порядка приехали, и оккупанты открыли им дверь, предъявив якобы договор об оплате аренды на шесть месяцев вперёд (скорее всего, поддельный). Полиция сообщила хозяйке, что теперь вопрос решается только через суд, так как жильцы формально легализовали своё пребывание.
Первый нанятый адвокат допустил процессуальную ошибку при подаче иска, из-за чего суд отказался его рассматривать. С этим юристом был потерян целый год. Второй адвокат действовал эффективнее: он быстро получил дату суда и даже предварительную дату выселения. Однако оккупанты, будучи хорошо осведомлёнными о своих правах (в том числе благодаря инструкциям, публикуемым властями Барселоны и Каталонии), нашли способ затянуть процесс. Они обратились к бесплатному государственному адвокату, который запросил время на ознакомление с делом, что привело к переносу слушаний на полгода.
Затем скваттеры использовали ещё одну уловку: заявили, что являются «уязвимой социальной группой», что автоматически приостановило выселение. Однако позже социальные службы установили, что у семьи есть родственники в Каталонии, куда они могут переехать, а сами они приехали в Барселону как туристы. Этот аргумент не сработал.
Кульминацией противостояния стала попытка выселения в мае, когда у дверей квартиры собралась группа активистов, не пускавших внутрь хозяйку и представителей закона. Полиции потребовалось подкрепление, но даже прибывший ОМОН не смог обеспечить безопасность для проведения процедуры, так как не было специального транспорта. Выселение вновь отложили.
В дело вмешался и политический контекст: после февраля 2022 года один из оккупантов, имевший украинский паспорт, начал заявлять, что конфликт с «русской хозяйкой» является частью «маленькой войны» — хотя они жили в квартире ещё до начала полномасштабного конфликта.
Активистов у дверей мобилизовали так называемые «Группы защиты оккупантов» — организации, существующие в разных районах Каталонии. Они координируют сопротивление выселениям, а их юристы мастерски затягивают судебные процессы, используя любые формальные поводы.
Скваттеры также часто заводят в захваченном жилье животных. Если при выселении судебный пристав видит в квартире собаку, он может отказаться входить, ссылаясь на защиту прав животных. Это ещё один способ продлить своё пребывание.
Демонстранты собрались возле дома, чтобы не допустить выселения жильцов (Источник изображения – Tot Barcelona)
Финальная попытка выселения в ноябре 2022 года сопровождалась угрозами со стороны группы активистов. Адвокат Галы настоял на отказе от переговоров. На этот раз операцию обеспечивал ОМОН. Когда они прибыли, квартира была пуста, двери заперты изнутри, а из-за двери доносился лай собаки (позже выяснилось, что это была запись). Оккупанты, видимо, покинули жилище через окно третьего этажа с помощью верёвки.
Квартира была возвращена владелице в ужасном состоянии: сняты радиаторы, демонтирована газовая колонка, вынесена мебель, повсюду была грязь. Гале пришлось делать косметический ремонт. Весь процесс возврата занял 2 года и 8 месяцев.
Процессия окончательного выселения по прибытии в квартиру (Фото предоставлено La Vanguardia)
Случай Гали был особенно сложным из-за ошибки первого адвоката и политического подтекста. Обычно процесс идёт быстрее, но даже в стандартных ситуациях после положительного решения суда до фактического выселения может пройти до полугода из-за огромной очереди и нехватки судебных приставов. В день они успевают провести лишь 3-4 выселения, в то время как новых случаев оккупации — десятки.
Скваттеры, как правило, не беспокоятся о судимостях и долгах, которые остаются в судебных материалах. Проблема в Испании носит системный характер: подобное поведение косвенно поощряется на уровне местных властей, действуют целые синдикаты, помогающие оккупантам, и всё это часто остаётся безнаказанным. Сквоттинг превратился в отдельное социальное явление, которое серьёзно ухудшает инвестиционный климат в сфере недвижимости.
Окончательное изгнание (Изображение: Cronica Global)
Окупасы в Испании. Законодательный аспект
Незаконный захват недвижимости (сквоттинг) — серьёзная проблема для Испании. По данным Национальной организации пострадавших от оккупаций (ONAO), число таких случаев в 2022 году выросло на 20% по сравнению с предыдущим годом. Ежедневно фиксируется около 40 захватов. Это создаёт реальные риски для инвесторов в испанскую недвижимость.
Хотя сквоттинг существует и в других странах (Франция, США, Германия), в Испании ситуация приобрела особенно острый и массовый характер.
Правовой основой для оккупаций стал закон 1994 года «Ley de Arrendamientos Urbanos» (Закон о городской аренде). Изначально его цель — обеспечить жильём социально уязвимые группы, разрешая заселение в пустующие объекты. Однако сейчас этим законом активно злоупотребляют.
С юридической точки зрения, незаконное занятие чужой собственности является преступлением. Статья 245 Уголовного кодекса Испании предусматривает наказание в виде штрафа или лишения свободы на срок от трёх до шести месяцев. Однако ключевое различие проводится между «узурпацией» (незаконным захватом) и «алланамьенто де морада» (вторжением в жилище). Последнее карается строже — до четырёх лет лишения свободы, но применяется обычно к случаям проникновения в занятое жильё.
Согласно действующим нормам, полиция имеет право выселить оккупантов без решения суда только в первые 48 часов после захвата. Если этот срок упущен, вопрос решается исключительно в судебном порядке, что занимает много времени. По данным Генерального совета судебной власти, средний срок рассмотрения дел о выселении скваттеров составляет 18,1 месяца. Таким образом, владелец может вернуть своё имущество только через полтора года и более.
Лидером по количеству случаев оккупации является Каталония — на неё приходится более 42% всех инцидентов. Далее следуют Андалусия, Валенсия и Мадрид. В Каталонии местные власти часто занимают мягкую позицию по отношению к скваттерам, что только усугубляет проблему.
«Тактика пиццы» и другие уловки скваттеров
Каталония стала родиной нескольких изощрённых тактик сквоттинга, которые затем распространились по всей Испании. Одна из самых известных — «Тактика пиццы» (Técnica de la pizza), появившаяся в 2018 году.
Её суть проста: будущие оккупанты заказывают доставку пиццы на адрес дома, который планируют захватить. Они встречают курьера, оплачивают заказ и берут чек. Затем они покидают объект на два дня, а на третий день возвращаются и занимают его. Когда приезжает полиция, они предъявляют чек от пиццерии как «доказательство» того, что проживают в доме более 48 часов. Это лишает полицию права на немедленное выселение, и дело передаётся в суд. Однако, как отмечают юристы, полиция обычно не ограничивается одним чеком и проводит более тщательную проверку.
Другая распространённая схема — это вымогательство. Оккупанты предлагают владельцу «быстрое и мирное» освобождение квартиры за выкуп, обычно в размере от 3 до 5 тысяч евро, обещая при этом не портить имущество. По данным ONAO, около 25-30% таких случаев контролируются организованными группами, которые специализируются на поиске объектов, сборе информации о владельцах и давлении на них.
Также набирает популярность тактика «inquiocupación» (от слова «арендатор» — inquilino). Мошенники представляются добросовестными арендаторами, заключают договор, вносят первый платёж, а затем перестают платить и превращаются в оккупантов. Предъявив в суде даже поддельный договор аренды, они могут серьёзно затянуть процесс выселения.
Взгляд юриста на проблему «сквоттеров» в Испании
Марк Пайро Пухоль, юрист и партнёр юридической фирмы Roca Mobility, комментирует ситуацию со сквоттингом в Испании.
«Испанская конституция гарантирует право на жилище, что создаёт правовую почву для возникновения конфликтов. Можно выделить два основных сценария. Первый — когда владелец ненадолго покидает квартиру (например, уезжает в отпуск), а по возвращении обнаруживает в ней посторонних. В этом случае закон полностью на стороне собственника, и суд неизбежно встанет на его защиту. Вопрос лишь во времени, которое займёт судебный процесс.
Второй сценарий — когда недвижимость годами стоит заброшенной. Если в такой объект вселятся люди, у владельца будут серьёзные трудности с их выселением, так как суд может учесть социальный аспект.
Ключевой фактор — скорость реакции. Если владелец действует быстро и обращается в полицию в первые 48 часов, проблем можно избежать. К сожалению, вокруг этой темы много дезинформации, которая порождает панику. Сформировался целый рынок услуг: одни помогают скваттерам захватывать жильё, другие — консультируют владельцев, как от этого защититься.
Главная же проблема — перегруженность испанских судов. Они физически не успевают оперативно рассматривать все иски о выселении, что и приводит к многомесячным, а иногда и многолетним задержкам».
эту статью я подготовил для недвижимости: https://realting.com/ru/news/how-squatters-occupy-houses-in-... [Моя] Большая статья об иммиграции в Испанию и жизни за границей 21
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: «Я возвращала свою квартиру почти 3 года». Как сквоттеры в Испании захватывают дома: комментарий юриста и реальная история.
