Ипотечные кредиты в России часто оформляются на длительный срок — от 10 до 25 лет. За это время жизненные обстоятельства заёмщика могут кардинально измениться: смена работы, переезд в другой город, рождение детей или развод. В таких ситуациях нередко возникает необходимость продать квартиру, которая всё ещё находится в залоге у банка. В этой статье мы подробно разберём, как законно провести такую сделку, рассмотрим все доступные варианты и затронем важный вопрос о возможности возврата части страховой премии.
Обязательные подготовительные шаги
Прежде чем приступать к продаже, необходимо выполнить несколько ключевых действий, без которых сделка будет невозможна:
- Получить согласие банка. Поскольку квартира является залоговым имуществом, любые операции с ней, включая продажу, требуют официального разрешения кредитора. Первым делом нужно обратиться в банк с соответствующим заявлением.
- Уточнить сумму долга. Закажите в банке актуальный расчёт остатка задолженности по ипотеке, включая все проценты. Это необходимо для понимания финансовой стороны сделки.
- Найти покупателя и подготовить жильё. Параллельно с общением с банком можно начинать поиск покупателя. Также важно обеспечить юридическую чистоту квартиры — выписать всех зарегистрированных лиц, включая несовершеннолетних детей.
Способ 1: Досрочное погашение кредита
Этот вариант подходит, если остаток долга невелик. Заёмщик может погасить ипотеку самостоятельно, используя собственные накопления или взяв для этого небольшой потребительский кредит. После полного расчёта с банком обременение снимается, и квартиру можно продавать как обычную, свободную от обязательств.
На практике чаще используется другая схема: будущий покупатель предоставляет задаток, равный сумме долга. Этими деньгами продавец гасит ипотеку через банк. После снятия обременения стороны оформляют основной договор купли-продажи и регистрируют сделку в Росреестре.
Способ 2: Сделка купли-продажи с участием банка (трёхсторонняя)
Это самый распространённый и безопасный метод, который минимизирует риски для всех участников. Банк выступает гарантом и контролирует финансовые потоки. Процесс выглядит так:
- Под контролем банка покупатель размещает общую сумму платежа в две депозитные ячейки: в одну — сумму для погашения ипотеки, в другую — оставшиеся средства для продавца.
- Стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности в Росреестре.
- После регистрации банк получает доступ к первой ячейке и списывает средства в счёт погашения долга, после чего снимает обременение с квартиры.
- Продавец получает доступ ко второй ячейке и забирает свою часть денег — разницу между ценой продажи и суммой ипотечного долга.
Способ 3: Уступка права требования по ипотечному кредиту
В этом случае покупатель приобретает не просто квартиру, а переоформляет на себя действующий ипотечный договор со всеми его условиями и обязательствами. По сути, он становится новым заёмщиком перед банком. После одобрения кандидатуры покупателя банком производится окончательный расчёт с продавцом за вычетом уже выплаченных им средств. Все документы для регистрации такой сделки обычно готовит сам банк.
Способ 4: Продажа квартиры через банк
Если заёмщик не может или не хочет самостоятельно заниматься поиском покупателя, он может поручить это банку. Кредитная организация берёт на себя все хлопоты: оценку, поиск клиента, подготовку документов и проведение сделки. Продавцу остаётся только подписать необходимые бумаги. После продажи он получает разницу между вырученной суммой и остатком своего долга. Этот вариант удобен, но может быть менее выгодным финансово, так как банк за свои услуги может удерживать дополнительную комиссию.
Возврат страховой премии: возможно ли это?
При оформлении ипотеки заёмщик обязан застраховать залоговое имущество. Часто страховой полис оплачивается сразу на несколько лет вперёд. При досрочном погашении кредита в связи с продажей квартиры договор страхования расторгается.
Согласно изменениям в законодательстве, вступившим в силу 1 сентября 2020 года, заёмщики имеют право потребовать возврата части страховой премии за неиспользованный период. Однако это право распространяется только на договоры ипотеки, заключённые после этой даты.
Обратите внимание: Как списать ипотечный кредит и сохранить квартиру в собственности? Советы юристов по банкротству..
Чтобы вернуть деньги, нужно в течение 14 дней после погашения ипотеки подать в страховую компанию заявление с приложением подтверждающих документов. Если страхователь отказывается делать перерасчёт (особенно по договорам, оформленным до 01.09.2020), вопрос можно решить в судебном порядке.
➜ Рассчитать цену ипотечной страховки
Налоговые обязательства при продаже
Не забывайте о налогах. Если квартира, купленная в ипотеку, находилась в собственности менее минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации), с дохода от её продажи необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%. Хорошая новость: налогооблагаемую базу можно значительно уменьшить. В расходы, на которые снижается доход, включается не только первоначальный взнос, но и все выплаты по основному долгу и процентам по ипотечному кредиту. Это позволяет существенно снизить сумму налога к уплате.
➜ Перейти на канал
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Как продать ипотечную квартиру?.
