Аналитический обзор рынка недвижимости показывает, что, несмотря на активный рост, в секторе накапливаются серьезные дисбалансы. Мы рассмотрим динамику строительства, проанализируем объемы непроданного жилья и затронем тему рискованных ипотечных программ с минимальными ставками, которые, по мнению экспертов, требуют особого контроля.
Ключевые тезисы обзора:
· Девелоперы активно наращивают темпы, выводя на рынок новые проекты.
· Спрос на новостройки достиг исторического максимума.
· Важным аспектом остается прозрачный учет средств на эскроу-счетах.
· Тренд на продолжение роста цен сохраняется.
· Доля непроданных квартир временно снизилась, но в основном из-за ажиотажного спроса в сентябре.
· Ипотека с номинальной ставкой около 0,01% по-прежнему присутствует на рынке, вызывая вопросы.
Рекордные объемы строительства
Объемы жилищного строительства вернулись к рекордным показателям, превысив 100 млн квадратных метров. Сравнивать текущую ситуацию с четвертым кварталом 2019 года не совсем корректно, так как конец года традиционно является периодом высокой активности застройщиков. Итоги года обещают быть интересными, и их детальный анализ будет представлен в феврале.
Ипотечный бум и его особенности
За первые девять месяцев года объем выданной ипотеки достиг беспрецедентных 5,5 трлн рублей. Абсолютным рекордом стал сентябрь, когда по льготным программам было выдано кредитов на 652 миллиарда рублей — это максимальный показатель за всю историю государственных программ поддержки, как следует из данных Банка России.
При детальном изучении графиков становится очевидно, что так называемая субстандартная ипотека (кредиты с повышенными рисками) заняла доминирующее положение на рынке.
Проблема непроданного жилья
Особый интерес вызывает соотношение проданных и свободных квартир в новостройках. Ситуация немного улучшилась в третьем квартале благодаря ажиотажному спросу, однако две трети объектов первичного рынка по-прежнему не нашли своих покупателей. В эту статистику входят дома на всех стадиях готовности — от котлована до сдачи.
На рынке присутствует значительное количество непроданных квартир в домах, срок сдачи которых назначен уже на этот год. Есть объекты, где строительные работы завершены, но жилье остается полупустым.
Беспрецедентные темпы финансирования
Объемы финансирования проектов продолжают бить рекорды, увеличившись вдвое всего за два года.
Обратите внимание: Как изменились цены на недвижимость за 5 лет (взгляд обывателя).
Рост инвестиций происходит головокружительными темпами.
Кредитные лимиты для застройщиков также были существенно увеличены. Эта активность заметна даже визуально: реклама на основных магистралях в основном посвящена новостройкам и ипотечным предложениям. Даже ритейлеры начали использовать ипотечную тему в своих маркетинговых кампаниях.
В этих условиях строительные компании активно распродают квартиры, как и в предыдущие периоды бума. Это логично, ведь на фоне растущих цен рынок пока способен поглощать увеличивающиеся объемы предложения.
Рискованные схемы и реакция регулятора
Летом Центральный банк принял меры по ограничению выдачи так называемой «застройщиковой» ипотеки со сверхнизкими ставками. Суть этих схем заключалась в том, что квартира изначально продавалась на 20-30% дороже рыночной стоимости, но покупателю предлагалась минимальная процентная ставка. По сути, проценты по кредиту были уже заложены в цену. При попытке перепродажи такая квартира сразу теряла в стоимости те самые 20-30%.
После вмешательства регулятора застройщики начали экспериментировать с другими инструментами: рассрочками, программами кэшбэка и т.д. По сути, это те же самые схемы, но представленные под другим углом. Их юридические отделы продолжают искать лазейки для использования маркетинговых уловок на грани закона.
В ноябре активность на рынке несколько снизилась... Ожидается, что новые предложения появятся уже в декабре.
---
Cat.Finance: недвижимость, аналитика, инвестиции. Подписаться!
[мин]ИпотекаКвартираЖильеДлинный постАналитика 7Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Недвижимость все еще растет.
