Сейчас на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация, когда одни аналитики утверждают, что цены падают, а другие — что растут. И обе стороны по-своему правы. Чтобы разобраться в этом кажущемся противоречии, нужно внимательно изучить детали и методики расчёта различных индикаторов.
Индекс Дом.Клик: картина роста
Платформа Cat.Finance традиционно использует индекс Дом.Клик в качестве оперативного барометра рынка. Этот показатель, рассчитываемый совместно крупнейшим банком и ведущей биржей, является недельным — что очень ценно для аналитиков. С 1 ноября индекс демонстрирует уверенный рост, приближаясь к историческим максимумам. До рекордных значений осталось всего около 2%.
Особенно удивительным этот рост выглядит на фоне почти двукратного повышения ключевой ставки Центробанка с августа, что автоматически привело к удорожанию ипотечных кредитов и увеличению ежемесячных платежей для заёмщиков.
Такая динамика действительно вызывает вопросы и требует более глубокого анализа.
Следите за обновлением данных в 12:30. Подпишитесь, чтобы быть в курсе.
Данные «Этажей»: сигналы охлаждения
С другой стороны, статистика от одной из крупнейших сетей агентств недвижимости «Этажи» рисует иную картину. По их данным, в октябре цены на жильё впервые за последние девять месяцев показали снижение. Эта информация часто лучше отражает реальные настроения на «вторичке», где заключаются сделки между физическими лицами. Рост цен не может быть бесконечным, и рано или поздно рынок достигает точки насыщения, после которой начинается коррекция.
Кстати, почитайте также: История про Снежану, бизнес-леди, которая всегда в порядке.
Ажиотажный спрос, вызванный желанием успеть до повышения ставок, мог быть исчерпан ещё в сентябре, что и привело к падению цен в октябре.
В чём же причина расхождений?
Чтобы понять противоречия в данных, нужно изучить методики расчёта. Методика индекса Дом.Клик опубликована на сайте Московской Биржи, и её анализ позволяет сделать важные выводы.
Индекс учитывает сделки, соответствующие строгим критериям:
- Учитываются только данные Сбербанка.
- Объект должен быть введён в эксплуатацию.
- Высота здания — не более 26 этажей.
- Год постройки — не ранее 1901.
- Квартиры от 1 до 4 комнат, площадью от 20 до 200 кв. м.
- Стоимость объекта — не более 30 миллионов рублей.
Извините за качество изображения.
Ключевой момент: хотя индекс часто позиционируется как показатель рынка вторичного жилья, в методике нет прямого указания на это. Это означает, что в расчёт могут попадать объекты так называемого «первично-вторичного» рынка — новостройки, уже сданные в эксплуатацию, но которые застройщик продолжает продавать. Именно здесь, на «первичке», благодаря государственным программам льготной ипотеки, спрос и цены могут оставаться высокими.
На графике видно, что даже в конце года значительная часть квартир в новостройках 2023 года сдачи (около 34%) остаётся непроданной. Вероятно, часть этих объектов и формирует рост индекса Дом.Клик. В условиях высоких ставок по классической ипотеке спрос смещается с вторичного рынка на первичный, где доступны льготные программы.
Таким образом, мы наблюдаем не единый рынок, а два разных сегмента, которые ведут себя противоположным образом. Так что же вы думаете о рыночных индексах? Это полезные инструменты или вводят в заблуждение?
НедвижимостьЦены на жильеИнвестицииДлинный пост 29 чувств
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Недвижимость всегда растет! Или нет?.
