Недвижимость всегда растет. И будет только расти

Мы провели масштабное исследование, опросив аудиторию нашего канала и взяв интервью у ключевых игроков рынка недвижимости: риелторов, аналитиков и представителей строительного сектора. Результаты оказались единодушными: все участники рынка уверены в долгосрочном росте стоимости жилья.

На основе вчерашнего анализа цен, индексов и доходности мы видим четкую статистическую тенденцию. За последнее десятилетие жилая недвижимость в среднем прибавляла 10–12% в год, и это без учета потенциального дохода от аренды. Такой результат превосходит доходность от вложений в доллар, банковские депозиты или облигации. Хотя акции могут показывать более высокую среднегодовую доходность, волатильность фондового рынка несопоставима со стабильностью рынка недвижимости, который не знает таких резких потрясений. При этом официальная инфляция от Росстата почти в два раза ниже роста цен на жилье. Это доказывает, что инвестиции в «бетон» — это не только способ сохранить, но и приумножить капитал.

От прошлого в будущее

Вчера мы подвели итоги прошлогодних опросов. А каковы прогнозы на сегодняшний день?

Участники канала Cat.Finance

Проводя опрос в нашем Telegram-канале, мы сознательно убрали вариант ответа «Не знаю». Мы считаем, что наша аудитория должна иметь четкое мнение по таким важным вопросам.

Лишь 23% опрошенных прогнозируют падение цен более чем на 7%. Остальные ожидают либо стабилизации, либо роста. Причем оптимистов заметно больше: 33% верят в рост против 23% пессимистов.

Покупатели и продавцы

С помощью наших партнеров из риелторского агентства мы разослали детализированную анкету людям, которые сейчас активно участвуют в сделках купли-продажи или завершили их в декабре.

Любопытно, что и покупатели, и продавцы склонны ожидать роста цен, а не их снижения. Отчасти это можно объяснить тем, что продавцы зачастую сами являются покупателями*: многие сделки носят встречный характер. Кто-то расширяет жилплощадь из-за пополнения в семье, а кто-то, наоборот, после того как дети выросли, продает большую квартиру, чтобы купить две поменьше.

Обратите внимание: История про Снежану, бизнес-леди, которая всегда в порядке.

*каждый участник заполнял анкету только один раз

Профессиональные участники рынка

В нашем исследовании мы отдельно опросили профессионалов: риелторов и представителей строительных компаний. Среди брокеров (18 человек) были как наши друзья, так и их коллеги, поэтому мы уверены в искренности их ответов. Многие из них работают на рынке более трех лет и за это время наблюдали практически непрерывный рост цен на недвижимость. Если не считать кратковременной коррекции во второй половине 2022 года, в их памяти не осталось периодов существенного падения.

Со строительными компаниями (от малых до крупных) работать было сложнее, но везде мы получили ответ, пропитанный осторожным оптимизмом. В итоге ни одна из компаний не ожидает снижения цен. Это вполне закономерно, ведь недвижимость — это их основной бизнес.

Аналитики и эксперты

Эту группу мы выделили особо. Мы изучили отчеты крупных инвестиционных домов и банков, а также отправили запросы авторам аналитических обзоров по недвижимости. Как говорил классик, ответили не все: из 20 писем мы получили лишь 6 ответов, и каждый был снабжен длиннейшими оговорками об ограничении ответственности. Поэтому мы не указываем имена и компании ответивших.

С уважением к предоставившим информацию экспертам, но их мнения разделились ровно пополам: половина ожидает роста, половина — стагнации или незначительной коррекции.

Факторы, способствующие росту цен

· Денежная масса и инфляция: при продолжающейся эмиссии денег, высоких расходах на оборону и армию, дорожает всё, и недвижимость — не исключение.
· Сокращение предложения: новые объемы ввода жилья от застройщиков снижаются, что создает дефицит на рынке.

Факторы, способствующие падению цен

· Изменение условий льготной ипотеки: после 1 июля 2024 года возможен пересмотр программы: повышение ставки, увеличение первоначального взноса или снижение максимальной суммы кредита.
· Высокие ключевые ставки: многие аналитики ждут их снижения, но что, если они ошибаются и ставки останутся высокими?
· Растущий разрыв в ставках: между льготной и рыночной ипотекой сейчас около 10%, тогда как в 2022 году он составлял лишь 3-4%.
· Падающая доступность жилья: цены растут быстрее доходов населения. За три года рост доходов домохозяйств отставал от роста цен на жилье примерно в полтора раза.

Важный вывод: на фондовом рынке работает правило: если все ждут роста, значит, все уже купили. Кто же тогда будет поднимать цены дальше? Скромное мнение редакции Cat.Finance таково: вторичный рынок может замедлиться под грузом высоких цен. Судьба первичного рынка зависит от решения о продлении льготной ипотеки. Скорее всего, мы увидим осторожное сближение цен на новостройки и «вторичку». В текущих условиях, при ключевой ставке в 15-16%, нам комфортнее рассматривать для инвестиций облигации.

Читайте нас на канале Cat.Finance

Больше интересных статей здесь: Финансы.

Источник статьи: Недвижимость всегда растет. И будет только расти.