Несмотря на критику в комментариях к моему первому посту, я решил продолжить делиться опытом и расскажу о своих первых шагах на рынке недвижимости.
Предыстория и мотивация
В апреле 2013 года я приобрел свою первую недвижимость. К тому моменту я прожил в Москве уже около пяти лет, но практически ничего не знал о рынке жилья и возможностях на нем заработать. Главной мотивацией было решение жилищного вопроса: я устал от аренды и осознавал, сколько денег ушло за эти годы на съемное жилье.
Выбор ипотечной программы и поиск объекта
В поисках квартиры я наткнулся на новаторскую программу Сбербанка «12-12-12»: 12% годовых, 12% первоначальный взнос на срок до 12 лет. По тем временам это были очень выгодные условия, так как стандартные ставки были значительно выше. Правда, программа действовала только для сертифицированных застройщиков, что сужало круг поиска.
Мой бюджет был ограничен 4-4,5 миллионами рублей, что позволяло рассматривать объекты площадью 30-40 квадратных метров, в основном на стадии «яма» или за пределами МКАД. Изучив предложения, я сосредоточился на северо-западном направлении Москвы.
Находка: неизвестный девелопер и район Митино
Методом исключения (сертификация Сбербанка, локация, бюджет, наличие инфраструктуры) я нашел проект компании «Лайф Митчинская» (пионерский девелопер из Петербурга, не слишком известный тогда в Москве). В итоге я купил 28-метровую студию с полной отделкой в районе Митино, о котором до этого почти ничего не знал. Выяснилось, что это полноправный район Москвы с метро в 10 минутах ходьбы.
Хитрость с первоначальным взносом: кредитная карта вместо сбережений
Этот момент вызвал много вопросов в прошлом посте, поэтому расскажу подробнее. На тот момент у меня не было никаких сбережений. В 28 лет я неплохо зарабатывал, но не умел копить. Решением стала кредитная карта Гута-Банка с лимитом в 1 миллион рублей. С нее я снял 500 000 рублей на первоначальный взнос по ипотеке.
Со стороны это выглядело неразумно: брать ипотеку, внося первый платеж с кредитки.
Обратите внимание: Методы оценки коммерческой недвижимости!.
Однако у карты был льготный период в 30 дней без процентов. Мне удалось почти полтора года пользоваться этими деньгами фактически бесплатно, пока банк не прекратил операции и не был поглощен ВТБ. Это позволило мне приобрести квартиру, не имея собственных накоплений. Это мой личный опыт, а не руководство к действию.Переезд и впечатления от качества
Через полтора года после покупки (и два года после начала стройки) я получил ключи. Качество ремонта от застройщика оказалось отличным: сантехника Grohe и Roca, хорошие двери, ламинат, керамогранит. Все недочеты были незначительными и быстро исправлены. Именно поэтому я впоследствии приобрел у этого девелопера еще шесть объектов.
Готовый ремонт — огромное преимущество. Он позволяет сразу заселиться, не тратя дополнительные средства, время и нервы на отделку, особенно если нет соответствующего опыта.
Мебель от ИКЕА как удачное решение
Всю мебель и технику я купил в ИКЕА. Несмотря на критику в адрес бренда, собрать всю квартиру «под ключ» удалось буквально за неделю. Качество и гарантии меня устроили. В дальнейшем я не раз использовал мебель ИКЕА в других объектах. При продаже полностью меблированная квартира стала более привлекательной для покупателей.
Ремонт от застройщиков и ИКЕА позволяет переехать быстро и легко
Продажа и неожиданный поворот
Прожив в студии полгода, я решил досрочно погасить ипотеку и выставить квартиру на продажу. В объявлении я сделал акцент на полной меблировке и возможности сдачи в аренду. Нашелся покупатель, который искал как раз объект для инвестиций и сдачи. В тот момент я сам планировал купить строящуюся недвижимость, поэтому предложил новому владельцу сдать мне эту студию обратно в аренду.
В итоге я продал свою первую недвижимость, но сразу же арендовал ее у нового хозяина и прожил там еще 10 месяцев. Для меня это был идеальный вариант: не нужно было искать новое жилье, платить за съем и переезжать.
Выводы из первого опыта
Покупка квартиры в ипотеку может принести доход при последующей продаже, даже если изначально это не было инвестиционной целью.
Новостройка с готовой отделкой от застройщика — отличный вариант, экономящий время, деньги и силы (к сожалению, сейчас такой опции у многих девелоперов нет, но лидеры рынка, такие как ПИК и ЛСР, ее сохраняют).
На меблированные квартиры (сейчас это называется «перепродажа») существует устойчивый спрос, что повышает их ликвидность.
Найти покупателя можно самостоятельно, а услуги риэлтора или юриста привлечь только для оформления сделки, что позволяет сэкономить на комиссии.
P.S. Как и в жизни, на рынке недвижимости правила игры постоянно меняются. Мой опыт — это личная история, а не универсальная инструкция. Я не даю советов и не продаю курсы, а просто делюсь своей историей.
[my] Покупка недвижимости Финансирование недвижимости Квартира Ипотечный кредит Жилье Длинный пост 0Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Моя первая покупка недвижимости (в Москве).
