Анализ цен на жильё в Москве и Сочи показывает, что эти рынки продолжают демонстрировать уникальное поведение, не всегда следующее общим экономическим трендам. В данной статье рассматриваются изменения за последний месяц, основанные на данных объявлений и реальных сделок, а также даётся прогноз на ближайшее будущее. Несмотря на меры регуляторов, тенденция к удорожанию сохраняется.
Ситуация в Сочи: аномалии на рынке объявлений
Цены в Сочи рассчитываются на основе предложений продавцов, что важно учитывать, так как они могут отличаться от фактических цен сделок. В октябре в данных одного из сервисов мониторинга произошёл резкий скачок цен на первичное жильё — с 413 до 491 тысячи рублей за квадратный метр, при этом сентябрьские показатели были серьёзно пересмотрены в сторону увеличения. На вторичном рынке, напротив, зафиксировано падение. Однако данные другого, более надёжного источника, показывают менее волатильную картину: цена «вторички» плавно выросла с 286 до 290 тысяч за метр.
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Таким образом, ситуация в Сочи остаётся неоднозначной: объявления демонстрируют высокую волатильность, и для понимания реальной стоимости жилья необходим активный поиск и анализ конкретных предложений.
Рынок Москвы: стабильный рост
В отличие от Сочи, московский рынок недвижимости не показывает резких аномалий, демонстрируя уверенный, хотя и умеренный, рост. За октябрь цены на первичное жильё в объявлениях поднялись с 353 до 355 тысяч рублей за квадратный метр (+0,6%), а на вторичное — с 398 до 405 тысяч (+1,8%). Это указывает на то, что повышение ключевой ставки Центробанка пока не оказывает ожидаемого сдерживающего эффекта на стоимость жилья.
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Реальные сделки: подтверждение тренда
Для более точной картины важно смотреть не только на объявления, но и на фактические цены сделок. Индекс московской недвижимости ДомКлик (MREDC), рассчитываемый на основе ипотечных сделок, в октябре составил 280 тысяч рублей за метр против 277 тысяч в сентябре. Это продолжение роста от годового минимума к историческому максимуму.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Данные СберИндекса по первичному рынку Москвы также показывают рост до 279 тысяч за метр. При этом разрыв между заявленными и реальными ценами составляет около 22%, но обе траектории движутся вверх. В Краснодарском крае (куда входит и Сочи) средняя цена по сделкам также выросла.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
Сравнительный анализ по городам
Для контекста полезно сравнить заявленные цены в других крупных городах (реальные цены сделок будут ниже):
Москва: первичка 355 тыс., вторичка 405 тыс.
Сочи: вторичка 290 тыс.
Санкт-Петербург: первичка 247 тыс., вторичка 207 тыс.
Анапа: первичка 153 тыс., вторичка 147 тыс.
Краснодар: первичка и вторичка по 152 тыс.
Контекст рынка и перспективы
Несмотря на ужесточение денежно-кредитной политики, активность на рынке остаётся высокой. Например, в Москве в третьем квартале 2023 года был зафиксирован рекордный объём регистраций договоров долевого участия с ипотекой. При этом ипотека в крупных городах в среднем вдвое дороже аренды аналогичного жилья. Хотя в октябре эксперты отмечают некоторое снижение спроса по сравнению с сентябрём, общие показатели квартала остаются высокими.
Личный опыт инвестиций в Сочи
На примере личных инвестиций в сочинскую недвижимость с июля 2021 года видна положительная динамика: условная квартира стоимостью 10 млн рублей в октябре оценивалась в 12,29 млн, хотя месяцем ранее показатель был чуть выше. Это вновь подчёркивает разницу между ценами в объявлениях и реальной рыночной стоимостью, особенно на таком специфическом рынке, как сочинский.
Цель инвестиционной стратегии — накопить сумму, достаточную для создания денежного потока, который покроет ипотечные платежи. На текущий момент накоплено эквивалентно 9,05 квадратным метрам целевой недвижимости.
Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я рассказываю, как накопить на квартиру в Сочи и делюсь опытом инвестиций.
[мин]Недвижимость Москва СочиИнвестицииФинансыПокупка недвижимостиДлинный пост 4 ЭмоцииБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.
