В этом обзоре мы проанализируем, как изменилась стоимость жилья в двух самых дорогих городах России — Москве и Сочи — за прошедший месяц. Какие тенденции наблюдаются на первичном и вторичном рынках? Что происходит с реальными сделками и как меняется ситуация с льготной ипотекой? Давайте разбираться вместе. Это продолжение мониторинга, который я веду с весны, основываясь на личном опыте как жителя Москвы и инвестора в сочинскую недвижимость.
Я делюсь своими наблюдениями и расчетами на регулярной основе, и вот свежий ежемесячный срез данных по рынку.
Рекламные цены в Сочи
Начнем с анализа объявлений о продаже в Сочи. Важно понимать, что это цены, заявленные продавцами, а не фактические суммы сделок.
Данные взяты отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Наблюдается интересный разнонаправленный тренд: цены на вторичное жилье растут, а на новостройки — снижаются.
Динамика в Сочи с апреля по май:
Первичный рынок: 425 тыс. руб./м² → 412 тыс. руб./м² (снижение на 3.1%)
Вторичный рынок: 288 тыс. руб./м² → 307 тыс. руб./м² (рост на 6.6%)
Рекламные цены в Москве
Теперь обратимся к столичному рынку. Картина здесь схожая с сочинской.
Данные взяты отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Москва демонстрирует аналогичную тенденцию: незначительное падение на первичке и небольшой рост на вторичке.
Динамика в Москве с апреля по май:
Первичный рынок: 368 тыс. руб./м² → 365 тыс. руб./м² (снижение на 0.8%)
Вторичный рынок: 419 тыс. руб./м² → 423 тыс. руб./м² (рост на 0.9%)
Согласно данным ДОМ.РФ, в Москве на первичном рынке продано 42% площадей, еще 43% находятся в продаже, а 15% — пока не выставлены.
Данные взяты отсюда: https://nash.dom.рф/analytics/sales_of_apartments_under-construction
Объявления показывают желания продавцов. Чтобы понять реальную картину, нужно обратиться к данным по заключенным сделкам, которые отражают цену, которую покупатели готовы платить на самом деле.
Анализ реальных сделок
Индекс московской недвижимости ДомКлик (MREDC), основанный на реальных сделках, в мае показывает значение 294 тыс. руб./м². Это на 30 тыс. меньше, чем в апреле.
Данные взяты отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Для других городов подобного индекса от ДомКлик, к сожалению, нет.
Другой показатель — СберИндекс — рассчитывается на основе фактических цен первичных продаж. Москва в нем представлена отдельно, а Сочи — только в составе Краснодарского края. По России средняя цена выросла на 1 тыс. за месяц и составила 152 тыс. руб./м².
Данные взяты отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
В Москве, по этому индексу, цена достигла 305 тыс. руб./м², прибавив 4 тыс. за месяц — рекордный прирост. Он опережает MREDC на 11 тыс., но стоит учесть, что данные здесь могут отставать.
В Краснодарском крае средняя цена также выросла на 1 тыс. и составила 174 тыс. руб./м².
По данным IRN, в Москве цена квадратного метра в рублях снизилась на 1 тыс. и составляет 271 тыс.
Данные взяты отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Однако в долларовом эквиваленте ситуация стабильна. Цена держится на уровне $3000 за метр, что сопоставимо с показателями 2006 или 2017 годов. Это примерно в два раза ниже пиковых значений 2008 года.
Данные взяты отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Сравнение с другими крупными городами
Для полноты картины стоит взглянуть на объявления в других городах. Москва и Сочи, как и ожидалось, остаются лидерами по стоимости.
Средние рекламные цены за май (первичка / вторичка):
Москва: 365 тыс. руб./м² / 423 тыс. руб./м²
Сочи: 412 тыс. руб./м² / 307 тыс. руб./м²
Санкт-Петербург: 252 тыс. руб./м² / 214 тыс. руб./м²
Новороссийск: 200 тыс. руб./м² / 148 тыс. руб./м²
Краснодар: 171 тыс. руб./м² / 129 тыс. руб./м²
Отдельный важный вопрос — будущее ипотечного рынка, особенно льготных программ, которые сильно влияли на спрос.
Грядущие изменения в льготной ипотеке
Действующие государственные программы льготного кредитования, включая семейную ипотеку, действуют до 1 июля 2024 года.
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
Власти обсуждают продление семейной ипотеки до 2030 года, но с изменением условий. Для семей с детьми до 6 лет может сохраниться ставка 6%. Для семей с детьми старше 6 лет изначально предлагается субсидированная ставка в районе 12%.Многие популярные льготные программы будут свернуты. Останутся, вероятно, только «Семейная», «Дальневосточная», «Сельская» и ипотека для IT-специалистов. Эпоха массовой «дешевой ипотеки» подходит к концу. Эта политика, по мнению экспертов, не достигла всех своих целей: она способствовала росту цен и часто использовалась для инвестиций, а не для решения жилищного вопроса.
Кроме того, вице-премьер Мутко анонсировал планы исключить из программ льготной ипотеки дома ниже 35 метров. Ранее уже было решение о запрете на строительство квартир ниже 28 метров, но оно пока внедрено не во всех регионах.
Личный инвестиционный опыт: мой проект в Сочи
Вернемся к моему личному кейсу. С июля 2021 года я накопил на покупку квартиры в Сочи около 3,75 млн рублей (данные на 1 мая). Если взять за точку отсчета условную квартиру стоимостью 10 млн, то сейчас ее цена, судя по объявлениям, могла вырасти до 13 млн. Месяц назад эта цифра была 12,2 млн! Важно помнить, что это именно рекламные цены, а в Сочи много «воздуха», и реальную стоимость можно понять только в процессе активного поиска и торга. Допустим, реальный рост скромнее — до 12,7 млн. Для сравнения: эти же деньги в пригороде Краснодара позволят купить лишь «убитую» однокомнатную квартиру.
На графике синяя линия — расчетная стоимость моей гипотетической квартиры в Сочи, красная — сумма моих накоплений. Май — прогнозная точка. Напомню, моя цель — накопить сумму, достаточную для формирования денежного потока, который покроет ежемесячный платеж по ипотеке (это примерно 100% от стоимости квартиры).
Если вам интересен практический опыт накоплений и инвестиций в недвижимость, подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я подробно рассказываю о своем пути к покупке квартиры в Сочи.
[Мое] Инвестирование в недвижимость Москва Сочи Покупка недвижимости Ипотека Дом Длинный пост 0Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Москва и Сочи — самые дорогие города в РФ. Что произошло с ценами на недвижимости в этих городах за месяц?.
