Экспертный взгляд на строительный рынок России. В статье анализируются данные Росстата и отчеты Дом.РФ, рассматривается структура рынка, ценовая динамика, состояние эскроу-счетов и ключевой вопрос — объем непроданного жилья в новостройках.
Изображение предоставлено Дом.РФ
Ранее в обсуждениях поднимался вопрос о доступности жилья, основанный на расчетах от строительной компании. Теперь же предлагается взглянуть на ситуацию глазами ключевого профессионального игрока — государственного института развития Дом.РФ, который является основным кредитором для большинства строительных проектов в стране. Банк специализируется на проектном финансировании жилищного строительства, целевых кредитах и выступает в роли инвестора, а также обладает одним из крупнейших ипотечных портфелей.
Структура рынка новостроек
Российский рынок жилья в основном представлен высотной застройкой: 65% всего строящегося жилья — это дома высотой 10 и более этажей.
Самый востребованный тип квартир — однокомнатные, а точнее, квартиры площадью от 25 до 70 квадратных метров. На этот сегмент приходится 76% всего строящегося жилья.
В сегменте стандартного жилья лидируют компании ПИК и «Самолет», однако их совокупная доля составляет менее 30% от всех объектов. Наибольший объем строительства приходится на комфорт-класс (55%), где конкуренция значительно выше, а лидеры (ДОМ.РФ, «Сетл», ЛСР) имеют относительно небольшие доли. Интересно, что, несмотря на долю ПИК на всем рынке в 5-7%, рекламные баннеры этой компании доминируют в крупных городах.
Динамика цен на жилье
Впервые за долгое время Росстат зафиксировал не замедление роста, а снижение цен на жилье в годовом выражении. Это важный сигнал для рынка.
Обратите внимание: Методы оценки коммерческой недвижимости!
Финансирование строительства и риски
Объем открытых кредитных линий для застройщиков достиг колоссальной суммы.
12 900 000 000 000
рублей — объем открытых кредитных линий
За несколько лет этот показатель вырос с 3,4 трлн до почти 13 трлн рублей, и тенденция к росту сохраняется. До середины 2022 года кредиты девелоперам полностью покрывались деньгами дольщиков на эскроу-счетах. Фактически банки кредитовали застройщиков их же собственными средствами. Однако с середины прошлого года банкам пришлось начать рисковать собственным капиталом, выдавая кредиты сверх сумм на эскроу.
Это привело к росту средневзвешенной процентной ставки по таким кредитам.
Важно понимать, что ставки в 2-5% не отражают реальную стоимость кредитования. Деньги с продажи квартир блокируются на эскроу-счетах, и застройщик не может ими свободно распоряжаться. Банк выдает кредит под залог этих будущих поступлений. Низкая ставка — это, по сути, маржа банка за операцию. Ситуация изменилась, когда потребовалось кредитование сверх средств на эскроу, что увеличило риски для финансовой системы.
Главный вопрос: сколько квартир остаются непроданными?
Ключевой слайд анализа показывает соотношение строящегося и проданного жилья.
Внимательно изучите этот график: в 2020-2021 годах в среднем продавалось лишь 41% квартир в строящемся доме. Оставшиеся 59% делились между квартирами, выставленными на продажу, но не проданными (33%), и квартирами, которые застройщик вообще не выводил на рынок (26%). Почему не продается весь дом сразу? Это стратегия управления денежными потоками и логистикой — невозможно единовременно закупить все необходимые материалы для всего объекта.
На примере: в 10-этажном доме могут быть проданы первые 4 этажа, этажи с 5-го по 7-й находятся в открытой продаже, а верхние этажи (8-10) поступят в продажу позже, по мере готовности дома.
В 2022 году, несмотря на рост общего объема строительства (с 95,2 до 98,7 млн кв. м), доля выставленного, но непроданного жилья выросла до 41%. По итогам первого квартала 2023 года был установлен рекорд — 43%.
Эти цифры раскрывают реальную картину на рынке: более 70% строящихся квадратных метров не имеют покупателя. Из них 43% — это квартиры, которые уже предложены рынку, но спроса на них нет. Еще 28% застройщики сознательно удерживают от продажи, чтобы не обрушить цены резким увеличением предложения. Это создает скрытые риски и формирует «пузырь» на рынке новостроек.
Полную версию обзора с детальными графиками и выводами смотрите по кликабельной ссылке на моем канале.
-----
Кот.Финансы: все о собственности и финансах.
[мин]НедвижимостьКвартира ИпотекаLongpost 3 FeelingsБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Рынок недвижимости глазами профессионалов.
