На рынке недвижимости появилась новая схема кредитования — траншевая ипотека. Она стала ответом застройщиков на предупреждение Центрального банка о возможном запрете ипотечных программ с околонулевой ставкой. Банк России отреагировал на эту инновацию с осторожностью. Эксперты рынка недвижимости, опрошенные CUD.NEWS («Центр Градостроительства»), оценили жизнеспособность и перспективы этого банковского продукта.
Фото: freepik.com
Инновация от безысходности или продуманный шаг?
Траншевая ипотека — это кредит, который выдается не единой суммой, а частями (траншами), каждая из которых может иметь свою процентную ставку. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина уже обозначила основные риски подобной схемы: возможный рост ставок по проектному финансированию из-за медленного пополнения эскроу-счетов, скачок цен на жилье из-за ажиотажного инвестиционного спроса, а также недобросовестные практики продаж. Регулятор продолжает анализировать ситуацию и готов при необходимости принимать меры в сфере банковского надзора.
Пионерами в запуске траншевой ипотеки стали такие крупные девелоперы, как «А101», «Основа», «Страна Девелопмент» и «Мармакс». Хотя схема пока не получила массового распространения, она уже вызвала серьезный резонанс в профессиональной среде.
По мнению Максима Лазовского, владельца строительной компании «Дом Лазовского», это вынужденная маркетинговая мера. «Траншевый кредит — жест безысходности девелоперов, пытающихся оживить застойный спрос в период неопределенности. В нормальных рыночных условиях таким инструментом вряд ли бы пользовались», — считает эксперт.
Денис Бобков, руководитель отдела маркетинга и аналитики Asterus, также полагает, что рост популярности траншевых кредитов выглядит преждевременным. Он напоминает, что ЦБ уже ужесточает регулирование для рискованных ипотечных продуктов. Например, с декабря планируется ввести повышенный коэффициент риска по кредитам с первоначальным взносом менее 10%, что сделает их дороже как для банков, так и для заемщиков.
Потенциальные преимущества для покупателей и застройщиков
Несмотря на риски, многие эксперты видят в траншевой ипотеке и положительные стороны. Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед», отмечает, что это классическая модель финансирования, давно применяемая в Европе и Северной Америке.
Схема работает так: покупатель вносит первоначальный взнос (обычно от 15% стоимости квартиры), а затем до сдачи дома перечисляет застройщику символические платежи (иногда от одного рубля в месяц). Основная сумма кредита и проценты по ней начисляются только после ввода объекта в эксплуатацию. Это позволяет значительно снизить финансовую нагрузку на период строительства, что особенно актуально для тех, кто вынужден снимать жилье.
Обратите внимание: Три схемы мошенничества застройщиков.
Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум», прогнозирует, что такой вид кредитования может стать одним из драйверов рынка. «Траншевая ипотека не приводит к удорожанию самой квартиры, в отличие от программ с нулевой ставкой. Кроме того, она мотивирует застройщика сдать дом быстрее, чтобы получить деньги с эскроу-счета», — поясняет она.
Анна Терехова из «Мармакс» добавляет, что клиент «замораживает» цену на квартиру, страхуя себя от будущего роста. Александр Козлов («Русич Недвижимость») видит в этом ответ на растущий спрос на программы, снижающие финансовую нагрузку. Александр Гуторов («Страна Девелопмент») уточняет, что схему можно совместить с льготными программами, например, семейной ипотекой.
Фото: Дражен Зигич /freepik.com
Скрытые риски и подводные камни
Эксперты предупреждают: траншевая ипотека подходит только для финансово дисциплинированных людей, уверенных в своей платежеспособности. Главный риск для заемщика — не справиться с резко возросшими платежами после получения основного транша.
Руслан Сухий указывает на другую опасность: застройщики могут создавать искусственный ажиотаж, намекая на выгодную перепродажу. Однако если много инвесторов одновременно решат продать квартиры в новом доме, это приведет к росту предложения и вынудит собственников делать значительные скидки.
Для самих девелоперов риски менее очевидны. Юлия Судакова (Granel Group) считает, что замедление пополнения эскроу-счетов и рост стоимости финансирования станут проблемой, только если доля траншевых кредитов в продажах достигнет высоких значений (например, 50%). На сегодняшний день этот показатель не превышает 1%, поэтому краткосрочного влияния на проекты нет.
Взгляд в будущее: временная мера или новая норма?
В долгосрочной перспективе, если схема станет массовой, стоимость привлекаемых девелоперами средств, вероятно, возрастет. Однако в текущих экономических условиях траншевая ипотека для многих компаний — это способ продолжать строительство и привлекать покупателей.
«Лучше немного потерять в прибыльности проекта, чем не реализовать его вовсе и не заработать ничего», — резюмирует Руслан Сухий. Он отмечает, что позволить себе такую модель сегодня могут только финансово устойчивые компании.
Таким образом, траншевая ипотека представляет собой сложный гибридный инструмент, рожденный в ответ на регуляторные вызовы. Она несет в себе как новые возможности для покупателей, так и скрытые риски, требующие внимательного изучения со стороны всех участников рынка.
Автор: Виталий Простаков
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Ипотека.
