Наткнувшись на пост о поиске жилья, я вспомнил поучительную и довольно забавную историю из собственного опыта. Она касается тонкостей наследования и работы с риелторами. Сейчас мы с семьей как раз находимся в процессе выбора квартиры на вторичном рынке. Наш алгоритм стандартен: находим объявление, изучаем фото и описание, если все нравится — звоним. Договариваемся о просмотре, чтобы на месте выяснить детали, которые часто умалчивают в объявлениях, например, историю возникновения права собственности. Если впечатление от квартиры хорошее, переходим к документам.
Слишком удачное совпадение
Стоит отметить, что эта квартира находилась в доме, который мы уже рассматривали ранее. Все в нем было хорошо, кроме одного недостатка — отсутствия балкона. Мой супруг тогда заметил: «Вот бы эта квартира была на последнем этаже и с балконом». Видимо, звезды сошлись, потому что буквально на следующий день появилось идеальное объявление: верхний этаж и желанный балкон.
История от агента и первые тревожные звоночки
По телефону риелтор из агентства «Этажи» (с которым у меня раньше не было дел) сообщил, что квартира была куплена 20 лет назад в браке. Муж владелицы умер 10 лет назад, оставив ее и взрослого сына. Сын, по словам агента, отказался от наследства, поэтому жена стала единоличной собственницей. Агентство обещало предоставить все необходимые документы.
Квартира нам понравилась. Мы сообщили агенту о готовности внести задаток после проверки базовых документов. И тут началось первое странное поведение.
Хитрость с договором задатка
Едва мы переступили порог офиса, агент прислал договор о задатке. Каково же было наше удивление, когда мы увидели, что цена в договоре была на 250 000 рублей ниже оговоренной! Агент «обрадовал» нас объяснением: эти деньги — комиссия агентства. По его словам, они оказывают неоценимую услугу: сопровождают сделку, проверяют документы и даже выдают некий «сертификат», избавляя покупателя от хлопот. На практике этот сертификат оказался бесполезной бумажкой.
Риелтор настаивал, что такова политика их компании, и конечная сумма для покупателя не меняется. Мы спорили об этой скрытой комиссии почти сутки. Агент даже попытался заставить нас подписать агентский договор с ужасными условиями. В довершение всего, он выложил в своем Telegram-канале пост с жалобой на «нерешительных клиентов, которые тянут с подписанием». После всего этого мое мнение об агентстве «Этажи» опустилось очень низко.
Расследование, которое спасло нас от катастрофы
Вместе с договором задатка нам прислали проект договора купли-продажи и свежую выписку из ЕГРН. На первый взгляд все было в порядке: один собственник, владеет 20 лет. Но мы помнили историю про наследство. Где же оно? Мы начали копать глубже и запросили дополнительные документы. То, что мы обнаружили, шокировало.
Реальная цепочка событий оказалась следующей:
- Квартира была действительно куплена 20 лет назад, в браке, и оформлена на жену.
- Через 5 лет пара развелась, но имущественный раздел проведен не был. Муж просто ушел.
- Еще через 5 лет бывший муж умер. Наследственное дело не открывалось, и никто официально наследство не принимал.
- И вот сейчас, спустя 10 лет после его смерти, квартира выставляется на продажу.
Получается страшная вещь: юридически половина этой квартиры до сих пор принадлежит умершему бывшему мужу! Его доля не перешла к жене автоматически. Для этого нужно было вступить в наследство, но наследственное дело не заводилось. Таким образом, продавец предлагал нам не целую квартиру, а только свою половину, при этом скрывая этот критически важный факт.
Безграмотность или обман?
Агент, когда мы указали на это несоответствие, начал нести околесицу, пытаясь убедить нас, что «все в порядке». Пришлось объяснять азы семейного и наследственного права: имущество, нажитое в браке, — общее. Развод без раздела не меняет права собственности. После смерти одного из супругов его доля переходит наследникам, а не автоматически бывшей жене. Если наследники (в данном случае сын) не вступают в наследство официально, то доля так и остается «висеть». Продать всю квартиру в такой ситуации невозможно.
Жалко ли продавца? Сложный вопрос. С одной стороны, она могла искренне заблуждаться, думая, что раз квартира записана на нее, а бывший муж умер, то теперь она полная хозяйка. С другой — такая правовая безграмотность при продаже крупного актива выглядит крайне подозрительно.
Итог и выводы
Разумеется, мы немедленно отказались от этого «заманчивого» предложения. Мы потеряли время и хороший, на первый взгляд, вариант, но приобрели бесценный опыт.
Эта история оставляет много вопросов. Действовал ли агент по незнанию или сознательно скрывал проблему? Почему в выписке из ЕГРН не отражаются такие важные обстоятельства, как развод и смерть одного из сособственников? Как государство допускает такие юридические капканы?
Главные выводы для любого покупателя:
- Всегда проверяйте репутацию не только своего, но и агента продавца. Отзывы — ваше оружие.
- Внимательно изучайте ВСЕ документы, не ограничиваясь выпиской из ЕГРН. Запрашивайте документы-основания (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.), а также документы, подтверждающие семейное положение продавца на момент приобретения жилья. Даже если на поверхности все чисто, под ней может скрываться серьезная проблема.
Обратите внимание: Как не лишиться квартиры после её покупки.
Спасибо, что дочитали до конца! Ловите котика для настроения)
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Чуть не купили пол квартиры по цене целой.
