Ипотека традиционно воспринимается как способ решения жилищного вопроса, но при грамотном подходе она может стать и эффективным финансовым инструментом для создания дополнительного дохода. Эксперты рынка недвижимости и кредитования раскрывают стратегии, которые позволяют не просто купить жилье, но и получить прибыль.
Фото: Дражен Зигич /freepik.com
Win-win ситуация для банка и заемщика
Генеральный директор строительной компании «СтройРешение» Максим Старихин опровергает стереотип об ипотеке как о «долговом рабстве». По его мнению, современная ипотечная сделка — это ситуация взаимной выгоды (win-win). Банки, выступая посредниками между Центробанком и заемщиками, зарабатывают на разнице процентных ставок. При этом заемщик получает доступ к крупным суммам под процент, который зачастую ниже уровня инфляции, и инвестирует в актив, который со временем дорожает. Таким образом, для ответственного плательщика ипотека может стать инструментом накопления капитала, так как с каждым платежом увеличивается его доля в растущем в цене активе.
Ипотека как инструмент, а не инвестиция
Директор по продажам ГК «Полис» Яна Вирченко поддерживает идею о том, что ипотека помогает приумножить капитал. Начиная с относительно небольшого первоначального взноса и последовательно улучшая жилищные условия («переезжая с квартиры на квартиру»), можно в итоге накопить на полноценное жилье, заработав на росте стоимости недвижимости.
Однако частный эксперт Максим Чурилов предлагает более точную терминологию. Он указывает, что сама по себе ипотека, как кредитный продукт с выплатой процентов, является расходом, а не инвестицией. Инвестицией в чистом виде является покупка актива — недвижимости. Ипотека же выступает лишь финансовым рычагом (левериджем), позволяющим приобрести этот актив, вложив лишь часть его стоимости. Таким образом, доход приносит грамотная операция с недвижимостью, для которой ипотека служит инструментом.
Обратите внимание: ПСБ запускает военную ипотеку без первоначального взноса.
Популярные стратегии заработка
Фото: Дражен Зигич /freepik.com
1. Спекулятивная перепродажа новостроек
Одна из самых распространенных стратегий, которую подтверждают эксперты, — покупка квартиры на этапе строительства с целью последующей перепродажи после сдачи дома. Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин и основатель ассоциации ипотечных брокеров Дмитрий Ракута отмечают, что за 1-2 года цена квадратного метра в новостройке часто значительно вырастает. Продав квартиру, инвестор может досрочно погасить ипотеку, вернуть часть уплаченных процентов (так как они начисляются на остаток долга) и получить прибыль. В московском регионе, по словам Перлина, доход может достигать 30% и более. Важно помнить, что при использовании льготных программ (например, субсидируемой ставки) часть дохода уже заложена в стоимость кредита, а также необходимо учитывать сопутствующие расходы: ЖКХ, налоги, услуги риелторов.
2. Сдача в аренду
Более консервативный, но стабильный подход — приобретение жилья в ипотеку для последующей сдачи в аренду. Как объясняет Дмитрий Ракута, арендная плата покрывает ежемесячный ипотечный платеж, а сам объект со временем дорожает. Таким образом, квартира «самоокупается», а в долгосрочной перспективе становится полноценным активом инвестора. Максим Старихин особенно выделяет потенциал курортных регионов, где спрос на аренду (как долгосрочную, так и посуточную) остается высоким.
Фото: yanalya/freepik.com
3. Инвестиции в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
Отдельной прибыльной нишей эксперты называют строительство частных домов. Максим Старихин отмечает, что арендная ставка для частного дома обычно выше, чем для квартиры сопоставимой стоимости. При этом построить дом «под ключ» можно примерно за год. После ввода в эксплуатацию объект сразу начинает приносить арендный доход, который может полностью покрывать ипотечные платежи, делая инвестицию самофинансируемой.
Ключевые условия успеха
Для того чтобы стратегия работала, необходимо тщательное планирование. Коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов подчеркивает: чтобы перепродажа была быстрой и прибыльной, условия кредита должны быть выгодными. Идеально, если рыночная стоимость квартиры на момент покупки будет как минимум на 40-50% ниже общей суммы выплат по кредиту (тело долга + проценты). В противном случае для выхода в плюс придется ждать слишком долго, даже несмотря на общий рост цен на рынке.
Автор: Маргарита Разгуляева
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Ипотека.
