В этом ежемесячном обзоре анализируются ключевые тенденции на рынке недвижимости двух самых дорогих городов России — Москвы и Сочи. Мы рассмотрим, как изменились цены на первичное и вторичное жилье, проанализируем динамику ипотечных ставок после снижения ключевой ставки Центробанка и оценим перспективы восстановления покупательского спроса.
Автор, московский инвестор, делится наблюдениями за рынком, параллельно накапливая капитал для покупки квартиры в Сочи. Подробности своего финансового пути, включая инвестиции в дивидендные акции и облигации, он раскрывает в своем телеграм-канале. Давайте изучим свежие данные.
🏖️ Сочи: анализ цен по объявлениям
Начнем с Сочи, где сезон активных продаж подходит к концу. Рынок демонстрирует разнонаправленную динамику.
Источник данных: Domclick
Наблюдается сильный ценовой разрыв между сегментами: новостройки продолжают дорожать, в то время как цены на вторичном рынке слегка корректируются вниз.
Средняя цена за квадратный метр в Сочи (объявления):
Первичное жилье: выросла с 451 тыс. до 476 тыс. рублей.
Вторичное жилье: снизилась с 306 тыс. до 298 тыс. рублей.
🏙️ Москва: новые ценовые рекорды
Столичный рынок, в отличие от сочинского, показывает уверенный рост по всем фронтам.
Источник данных: Domclick
И новостройки, и «вторичка» в Москве обновили исторические максимумы. Это вызывает вопрос: что будет с ценами, когда ипотечные ставки окончательно вернутся к более привычным уровням?
Средняя цена за квадратный метр в Москве (объявления):
Первичное жилье: выросла с 442 тыс. до 461 тыс. рублей.
Вторичное жилье: выросла с 352 тыс. до 360 тыс. рублей.
🏦 Ипотека: ставки начали снижаться
После снижения ключевой ставки Банка России рыночные ипотечные предложения постепенно становятся доступнее. Рассмотрим пример: для покупки квартиры за 15 млн рублей в Сбербанке по базовой ставке (сейчас около 22%, месяц назад было 23%) при условии получения зарплаты на карту банка потребуется первоначальный взнос 3 млн рублей. Ежемесячный платеж в таком случае составит около 224 тыс. рублей, что на 10 тыс. меньше, чем месяц назад.
Важный контекст: динамика ипотечных ставок в ретроспективе.
Для того чтобы платеж сократился вдвое, ставка по ипотеке должна опуститься примерно до 11%. На данный момент минимальные предложения на рынке начинаются от 17.7% (против 19.7% месяц назад).
Объявления отражают ожидания продавцов. Чтобы понять реальную картину, необходимо обратиться к данным по заключенным сделкам, которые показывают, сколько покупатели готовы платить на самом деле.
💰 Рынок в цифрах: реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик (MREDC), основанный на реальных сделках, вырос с 303.8 тыс. до 309.7 тыс. рублей за квадратный метр.
Данные с Московской биржи.
Другой надежный источник — СберИндекс, который агрегирует данные по реальным продажам. Москва в нем учитывается отдельно, а Сочи — в составе Краснодарского края.
Данные с SberIndex.
Первичное жилье (сделки):
По России: стабильна — 175 тыс. → 176 тыс. руб./м².
Москва: незначительный рост — 362 тыс. → 364 тыс. руб./м².
Московская область: стабильна — 190 тыс. руб./м².
Краснодарский край (включая Сочи): стабильна — 169 тыс. руб./м².
Вторичное жилье (сделки):
По России: стабильна — 116 тыс. руб./м².
Москва: незначительный рост — 313 тыс. → 314 тыс. руб./м².
Московская область: стабильна — 149 тыс. руб./м².
Краснодарский край: легкое снижение — 145 тыс. → 143 тыс. руб./м².
Справка по Сочи: По данным «Оникс Недвижимость», средняя цена «первички» составляет 476.2 тыс. руб./м² (разброс от 213 тыс. до 3.89 млн). Средняя цена «вторички» по данным Domclick — 304.5 тыс. руб./м².
📈 Прогноз: когда ждать восстановления спроса?
Аналитики ЦИАН прогнозируют, что в сентябре-октябре спрос на жилье может вырасти на 12-15% по сравнению с концом лета. Однако для более быстрого и устойчивого восстановления рынка необходимы улучшения в экономике: преодоление стагнации, рост реальных доходов населения. На вторичном рынке дополнительным сдерживающим фактором остается дефицит качественных предложений.
Хотя ставки по депозитам падают, делая сбережения менее выгодными, ипотека снижается медленнее. Эксперты сходятся во мнении, что стимулирующий эффект для рынка наступит, когда ставки по ипотечным кредитам опустятся ниже 12-14%. Пока же рыночные предложения остаются выше 20% годовых.
🎯 Личный финансовый прогресс автора
Возвращаясь к личной цели — накоплению на квартиру в Сочи. На 1 сентября капитал автора составил около 7.894 млн рублей (с июля 2021 года). К 1 октября ожидается сумма около 8.1 млн рублей.
🏆 По текущим ценам Domclick этой суммы хватит примерно на 27.18 квадратных метров. Стратегическая цель — накопить достаточно, чтобы пассивный доход (кэшфлоу) полностью покрывал ежемесячный ипотечный платеж (эквивалент ±100% стоимости квартиры при условии дальнейшего снижения ключевой ставки).
Уже сейчас на эти средства можно рассматривать варианты однокомнатных квартир или студий площадью до 30 м² в районе Адлера. Это серьезный прогресс, но планы автора более амбициозны.
🔥 Если вам интересно следить за этим финансовым путешествием — от инвестиций до покупки недвижимости — присоединяйтесь к телеграм-каналу автора.
Больше материалов на финансовые темы: «Деньги».
Источник статьи: Как сильно снизились ставки по ипотеке? Когда ждать восстановления спроса? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?
