В этом материале представлен ежемесячный обзор ключевых тенденций на рынке недвижимости двух крупнейших городов России — Москвы и Сочи. Я, как инвестор, проживающий в столице и владеющий квартирой в Сочи, регулярно отслеживаю эти изменения и делюсь наблюдениями. Особое внимание уделим динамике цен на первичном и вторичном рынках, а также проанализируем недавнее снижение ипотечных ставок ведущими банками, которое началось с 1 апреля 2025 года.
Этот обзор поможет составить картину о том, куда движется рынок и какие возможности открываются для покупателей и инвесторов в текущих условиях.
Рынок объявлений: Сочи
Начнем с анализа предложений на рынке Сочи. Важно понимать, что данные по объявлениям отражают ожидания продавцов, а не итоговые цены сделок. Вторичный рынок жилья демонстрирует стабильность, в то время как первичный рынок показывает небольшой рост, во многом поддерживаемый застройщиками, предлагающими выгодные условия рассрочки. Это позволяет покупателям надеяться на будущее снижение финансовой нагрузки.
источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi
Динамика средних цен за квадратный метр по объявлениям в Сочи:
Первичный рынок: вырос с 441 000 до 456 000 рублей (+3,4%).
Вторичный рынок: незначительно снизился с 317 000 до 316 000 рублей (-0,3%).
Рынок объявлений: Москва
Ситуация в Москве отличается более выраженным ростом. Рынок новостроек продолжает обновлять исторические максимумы, в то время как цены на вторичное жилье остаются на прежнем уровне, демонстрируя определенное отставание.
источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva
Динамика средних цен за квадратный метр по объявлениям в Москве:
Первичный рынок: вырос с 415 000 до 429 000 рублей (+0,9%).
Вторичный рынок: остался стабильным на уровне 352 000 рублей (изменений нет).
Для иллюстрации: покупка квартиры за 15 млн рублей с ипотекой под 28% потребует первоначального взноса в 3 млн рублей и ежемесячного платежа около 285 000 рублей. Такие цифры подчеркивают, насколько важным для рынка является дальнейшее снижение стоимости кредита.
Анализ реальных сделок
Цены в объявлениях — это одно, а фактические суммы, по которым заключаются сделки, — другое. Именно данные по реальным покупкам дают наиболее объективную картину рынка.
Индекс DomClick MREDC для Москвы, отражающий стоимость «корзины» типовых объектов, вырос на 9 тысяч и достиг 309 тысяч рублей за квадратный метр, что также является рекордным значением.
данные взяты отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
СберИндекс, рассчитываемый на основе данных о фактических сделках, показывает среднюю цену по России на уровне 171 тысячи рублей за метр. В Москве этот показатель значительно выше — 351 тысяча рублей.
Обратите внимание: Банки накладывают ограничения на операции, счета и отказывают бизнесу в льготных кредитах.
Для Краснодарского края, куда входит и Сочи, средняя цена составляет 166 тысяч рублей.
данные взяты отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
По данным агентства IRN, цена квадратного метра в Москве достигла 276 тысяч рублей (+2 тысячи), в Новой Москве — 205 тысяч, в Московской области — 154 тысячи.
данные взяты отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Если пересчитать в доллары, то рост выглядит еще более внушительным: цена за метр в Москве выросла на 9,1% (или на 266 долларов), достигнув отметки в 3185 долларов.
данные взяты отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Снижение ипотечных ставок: что изменилось?
С 1 апреля 2025 года два крупнейших банка страны — Сбербанк и ВТБ — объявили о снижении рыночных ставок по ипотечным программам. Сбербанк снизил ставки на 1,5–2,5 процентных пункта, а ВТБ — на 1,1–1,6 п.п.
Фактически это вернуло стоимость ипотеки к уровню октября-ноября прошлого года, когда ключевая ставка ЦБ только была повышена до 21%. Теперь при удачном стечении обстоятельств можно найти предложения в диапазоне 25–26% годовых. Для сравнения: по данным на конец марта средняя ставка по ипотеке для новостроек составляла 28,35%, а для вторичного жилья — 28,65%.
Личный опыт: инвестиции в Сочи
В заключение поделюсь своим опытом. С июля 2021 года мне удалось накопить на инвестиционные цели около 6,5 миллионов рублей. По данным Domklik, на эти средства в Сочи можно приобрести объект площадью примерно 20,43 квадратных метра.
Моя стратегия заключается в накоплении суммы, пассивный доход от которой сможет покрывать ежемесячный ипотечный платеж. Без учета кредита на эти деньги уже можно рассматривать покупку студии или микростудии площадью 18-30 квадратных метров в Сочи или пригороде — вариант для отдыха, но для постоянного проживания этого может быть недостаточно.
Снижение ставок по ипотеке открывает новые возможности для реализации подобных инвестиционных планов, делая покупку более доступной за счет уменьшения ежемесячной нагрузки.
Подписывайтесь на мой канал в Telegram, где я подробно рассказываю о стратегиях накопления и личном опыте инвестиций в недвижимость Сочи.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Как сильно банки снижают ставки по ипотекам? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?.
