Приобретение залогового жилья часто сулит покупателю значительную скидку от рыночной стоимости. Однако такая сделка сопряжена с серьёзными юридическими рисками, которые могут привести к полной потере имущества и денег, даже если купленная квартира является для нового владельца единственным жильём.
Реальная история: как суд изъял квартиру у добросовестного покупателя
Наглядной иллюстрацией этих рисков стала резонансная история из Санкт-Петербурга. В 2015 году гражданин Кузьмин приобрёл у банка «Советский» просторную квартиру площадью 273 м², доставшуюся банку в качестве залога. Объект располагался в историческом здании на Петроградской стороне и имел статус объекта культурного наследия, что относило его к категории элитной недвижимости. Несмотря на это, цена сделки составила всего 11 миллионов рублей — сумму, сопоставимую со стоимостью новой квартиры в Подмосковье. Столь низкая цена была обусловлена несколькими факторами: её установил сам банк, объект ранее уже выставлялся на торги, но не был продан, а главное — квартира находилась в аварийном, «убитом» состоянии. После покупки Кузьмин взял дополнительный кредит в 20 миллионов рублей на капитальный ремонт.
Однако наслаждаться обновлённым жильём ему пришлось недолго. Спустя всего год банк «Советский» обратился в суд с требованием расторгнуть сделку. Основанием стало то, что продажа была совершена по заведомо заниженной цене за два месяца до начала санации банка.
Обратите внимание: Как купить имущество с торгов?.
Суд назначил независимую экспертизу, которая оценила рыночную стоимость квартиры на момент продажи в 35 миллионов рублей. Исковые требования банка были удовлетворены: Кузьмина обязали вернуть квартиру, а банк — вернуть ему 11 миллионов. Но на практике решение оказалось фиктивным. К тому времени банк «Советский» уже находился под внешним управлением, и деньги Кузьмину возвращены не были. Он был поставлен в длинную очередь кредиторов с крайне призрачными шансами на возврат средств.Правовая ловушка: «единственное жильё» против «роскошного имущества»
В попытке восстановить справедливость покупатель обратился в Конституционный суд (КС). Одним из ключевых его аргументов было то, что изъятая квартира являлась для него и его семьи единственным жильём, которое, согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, не подлежит взысканию. Однако шансы на успех в этом споре были минимальны. Ещё весной того же года Конституционный суд вынес знаковое решение, разрешив изымать у должников единственное жильё, если оно признаётся роскошным. Таким образом, статус объекта культурного наследия и его большая площадь сыграли против Кузьмина, создав прецедент для изъятия.
Мнение экспертов: почему сделку признали недействительной
Юристы и эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что шансов вернуть квартиру у Кузьмина практически не было. Существует чёткая правовая норма: если должник (в данном случае — банк, распоряжающийся имуществом) продал актив со скидкой, превышающей 20% от его рыночной стоимости, такая сделка может быть оспорена. Администрация санируемого банка «Советский» просто воспользовалась этим законным правом, чтобы вернуть актив в конкурсную массу.
Практические выводы и рекомендации для покупателей
1. Осознавайте риски. Покупка залоговой недвижимости — всегда рискованная операция. Крайне важно до сделки проверить финансовое состояние продавца (банка или иной организации) и выяснить, не инициирована ли в отношении него процедура банкротства или санации. В противном случае сделку могут оспорить, как это произошло в описанной истории.
2. Выбирайте надёжного продавца. Для минимизации рисков приобретать залоговое имущество стоит только у крупных, финансово устойчивых банков с безупречной репутацией. Их стабильность служит дополнительной гарантией законности сделки.
3. Проводите независимую оценку. Перед заключением договора купли-продажи необходимо заказать независимую экспертизу для определения реальной рыночной стоимости объекта. Это поможет убедиться, что цена не занижена более чем на 20%, что защитит сделку от возможного оспаривания в будущем.
Эта история — суровое напоминание о том, что привлекательная цена может скрывать серьёзные юридические ловушки. Будьте бдительны и тщательно проверяйте все детали при покупке залогового имущества.
Статья была полезной? Ставим лайк и подписываемся на канал, чтобы не пропускать полезные материалы и советы
#банкротство #единственное жилье #залоговое имущество #банкротство банка #покупка недвижимости #роскошный дом #имущество должника
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Купить квартиру должника и потерять все.
