Покупать недвижимость сейчас или ждать падения цен? Анализ рынка и стратегии инвестирования

Содержание

Вы уже приняли решение инвестировать в недвижимость, но текущая рыночная ситуация 2020 года и последующих лет вызывает вопросы. Цены выросли, и многих инвесторов мучает дилемма: совершать покупку сейчас или отложить решение в ожидании коррекции рынка. В этой статье мы проведем детальный анализ, чтобы помочь вам принять взвешенное решение.

Мы подробно разберем следующие ключевые аспекты:

Текущие тенденции и факторы, влияющие на рынок недвижимости.
Практические стратегии и оптимальные способы покупки в современных условиях.
Итоговый вердикт: стоит ли сейчас вкладывать деньги в жилье.

Анализ текущей ситуации на рынке недвижимости

Чтобы понять логику рынка, необходимо рассмотреть несколько фундаментальных факторов, которые формируют сегодняшние цены и доступность жилья.

Рост ключевой ставки и удорожание ипотеки

Центральный банк последовательно повышает ключевую ставку, которая достигла уровня 6,75%. Это напрямую отражается на стоимости заемных средств для населения. Средняя ставка по ипотеке на строящееся жилье сейчас составляет около 9%. Например, Сбербанк предлагает кредиты на новостройки от застройщика ПИК под 8,9% годовых.

В ответ на это многие девелоперы запускают собственные льготные программы, где средняя ставка может быть снижена до 6,5% без скрытых комиссий. По сути, эта скидка по процентам компенсирует часть стоимости квартиры. Например, при покупке жилья за 10 миллионов рублей экономия может составить 200-300 тысяч. Получить отдельную скидку от застройщика в таких условиях маловероятно, так как льгота уже заложена в программу.

Вывод: в текущих условиях использование ипотеки от застройщика часто оказывается финансово более выгодным, чем покупка за полную стоимость наличными.

Сокращение объемов ввода нового жилья

Пандемия COVID-19 и связанные с ней ограничения привели к дефициту рабочих рук, росту цен на стройматериалы и логистику. В этой ситуации застройщики сознательно сдерживают темпы сдачи объектов, планируя продать квадратные метры позже и по более высокой цене. В результате на рынке наблюдается явный дефицит предложения.

Интересный побочный эффект: многие инвесторы, успевшие взять ипотеку по рекордно низким ставкам 4,5-5,5%, теперь пересматривают свои стратегии. Вместо быстрой перепродажи они предпочитают досрочно погашать кредит крупными платежами и сдавать квартиры в аренду для получения пассивного дохода. Таким образом, часть жилья уходит не конечным покупателям, а в руки инвесторов, что также влияет на структуру рынка.

Инфляционное давление при стагнации доходов

Высокая инфляция при отсутствии роста реальных доходов населения создает дополнительные риски. Это может привести к снижению платежеспособного спроса на аренду. Инвесторам, покупавшим квартиры для сдачи, стоит это учитывать. Отдельная проблема — резкий рост стоимости ремонта. Те, кто приобрел жилье без отделки, сталкиваются с непредвиденно высокими затратами на приведение его в жилое состояние. В итоге многие такие квартиры могут долго стоять пустыми, не принося дохода и «замораживая» капитал.

Стратегии покупки недвижимости в текущих условиях

Учитывая сложившуюся конъюнктуру, мы предлагаем рассмотреть две основные инвестиционные стратегии.

Стратегия усреднения (покупка одно- или двухкомнатных квартир)

Эта тактика идеально подходит для тех, чья цель — именно инвестиции, а не срочное приобретение жилья для себя. Если на желанную квартиру не хватает средств, а хранить деньги без дела не хочется, можно распределить капитал.

Обратите внимание: Рассказываем, почему сейчас самое время оформить кредитную карту Райффайзенбанка.

Суть стратегии: купить на ипотеку несколько небольших, но ликвидных квартир (например, однушек), а в будущем, накопив нужную сумму, продать их для покупки целевого объекта.

Однокомнатные квартиры и студии демонстрируют более высокую динамику роста цен по сравнению с двух- и трехкомнатными. За последние два года стоимость студий выросла на 113-133%, тогда как «двушки» — лишь на 74%. Таким образом, в случае дальнейшего роста рынка ваши инвестиции в малогабаритное жилье покажут лучшую доходность.

Покупка крупной квартиры на ранней стадии строительства с минимальным процентом

Если покупка жилья для жизни не терпит отлагательств, а цены выросли, рассмотрите вариант приобретения квартиры большей площади, но на стадии котлована. За счет льготной ставки от застройщика общая переплата может быть значительно ниже. Сравним три гипотетических сценария:

1. Квартира с отделкой на стадии котлована: стоимость 13 млн руб., первый взнос 3 млн руб., ставка 2,99%. Итоговая переплата составит около 3,62 млн руб.

2. Готовая квартира от застройщика: стоимость 12 млн руб., взнос 2 млн руб., ставка 6,5%. Переплата вырастет до 7,89 млн руб.

3. Вторичное жилье по стандартной ипотеке: стоимость 10 млн руб., взнос 2 млн руб., ставка 10%. В этом случае переплата будет максимальной — порядка 10,5 млн руб.

Итог: стоит ли покупать квартиру прямо сейчас?

Однозначного ответа для всех не существует, но можно сформулировать четкие рекомендации. Покупка за наличные сегодня оправдана в основном для объектов бизнес-класса, сданных в 2018-2019 годах, в качестве которых вы полностью уверены. В большинстве других случаев более рациональным инструментом является ипотека, особенно льготные программы от застройщиков.

Ключевой шаг — честно определить цель покупки. Это инвестиция для будущего дохода или приобретение жилья для собственного комфорта? От ответа на этот вопрос будет зависеть выбор стратегии, объекта и финансового инструмента.

Бесплатная помощь в подборе квартир в новостройках Москвы: тел. +7 (999) 918-35-75

Мы участвуем в закрытых продажах и специализируемся на инвестиционной недвижимости. Поможем подобрать квартиру как для комфортной жизни, так и для выгодного вложения средств — для аренды, перепродажи или сохранения капитала.

Подписывайтесь на наш раздел, чтобы быть в курсе актуальных рыночных новостей и самых интересных предложений.