На основе анализа вопросов от аудитории можно сделать вывод, что многие граждане имеют неверное представление о правовых ограничениях, связанных с использованием земельных участков, арендованных через аукцион. Незнание этих норм нередко приводит к серьезным негативным последствиям для арендатора.
Типичная ситуация: человек, не углубляясь в юридические тонкости, выигрывает на торгах право аренды на землю, строя планы на будущее. Часто эти планы включают изменение вида разрешенного использования (ВРИ) участка на более прибыльный или переуступку прав аренды третьему лицу с целью извлечения дохода. Однако законодательство прямо запрещает такие действия, что ставит крест на подобных намерениях.
Разберем основные правовые ограничения, чтобы избежать распространенных ошибок
Ошибка 1: Попытка изменить вид разрешенного использования (ВРИ)
Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, в договор аренды земельного участка, заключенный по результатам аукциона (или если аукцион признан несостоявшимся), нельзя вносить изменения, касающиеся изменения вида разрешенного использования. Это жесткое правило, не допускающее исключений.
Данная законодательная норма получила полное подтверждение в судебной практике. В частности, на нее ссылается Верховный Суд РФ в своем обзоре (п. 2 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 14.11.2018). Эта позиция является единообразной для судов всех инстанций, и найти судебные акты с противоположным выводом практически невозможно.
Многие подписчики сталкиваются с отказами уполномоченных органов в изменении ВРИ и спрашивают, как обойти этот запрет. Ответ однозначен: никак. Участок должен использоваться строго в соответствии с теми условиями, которые были установлены на момент проведения торгов.
Ошибка 2: Переуступка прав аренды (цессия)
Пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ прямо устанавливает запрет на передачу прав по договору, заключенному на аукционе. Цель этой нормы — предотвратить спекуляции и не допустить к исполнению договора лиц, которые изначально не планировали использовать землю по назначению, а приобрели права лишь для последующей перепродажи.
В этой сфере существует правовая коллизия. С одной стороны, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса в целом допускает переуступку прав аренды земельного участка с согласия арендодателя. С другой стороны, специальная норма статьи 448 ГК РФ для аукционных договоров такую возможность исключает. Разрешение этого противоречия — задача судов.
Эволюция судебной практики по вопросу переуступки
✔ Изучив решения высших судов, можно проследить изменение подходов.
🔸 Ранняя практика (более либеральная): В Постановлении Верховного Суда РФ от 11.06.2022 № 47-КАД22-1-К6 суд пришел к выводу, что переуступка прав по аукционному договору возможна, если данная земля также могла бы быть предоставлена в аренду без торгов по основаниям, указанным в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Например, участок для ИЖС, выигранный на аукционе, теоретически мог быть предоставлен без торгов определенным категориям граждан. В такой ситуации суд признавал цессию законной.
Обратите внимание: Наиболее распространенные ошибки ККМ "Эвотор", и методы их устранения.
🔸 Современная и преобладающая практика (строгая): Позднее позиция ужесточилась. В Определении Конституционного Суда РФ от 16.05.2024 № 1123-О/2024 (основанном на более раннем решении ВС РФ) был установлен приоритет специальной нормы — п. 7 ст. 448 ГК РФ. Суды теперь разграничивают случаи: если земля получена на аукционе, переуступка запрещена. Норма же Земельного кодекса о цессии применяется только к участкам, предоставленным без проведения торгов.
Таким образом, сегодня Верховный Суд РФ придерживается строгой позиции, хотя некоторые старые решения могут вводить в заблуждение. Важно понимать, что любое судебное решение выносится по конкретному спору и не отменяет прямого запрета в законе.
Каковы риски нарушения запретов?
Возможно, кто-то считает, что переуступку можно провести «тихо», и она останется незамеченной. Такое действительно может произойти. Однако необходимо трезво оценивать все риски: потерю денег, времени и самого права аренды на ценный участок.❗
Представим ситуацию: сделка по переуступке зарегистрирована в Росреестре, вы получили деньги, а новый арендатор — участок. Если этот факт станет известен арендодателю (органам власти) или прокуратуре, они вправе обратиться в суд с иском о признании такой сделки недействительной как нарушающей закон. Суд почти наверняка удовлетворит этот иск. После этого последует расторжение договора аренды с новым владельцем. Все затраченные средства, время и нервы будут потеряны. Более того, если новый арендатор уже начал строительство, он может взыскать с вас все понесенные убытки — подобная судебная практика также существует.
👉 Поэтому главный вывод: не повторяйте чужих ошибок и не рискуйте, пытаясь обойти прямой законодательный запрет.
Отдельно стоит отметить, что права аренды на земельные участки, полученные без проведения торгов (например, по предварительному согласованию), можно переуступать совершенно законно и зачастую очень выгодно. Подробнее об этом я рассказываю в своем Telegram-канале.
Надеюсь, теперь правовые ограничения стали более понятными?
❤❤ Если информация была полезной, лучшая поддержка — поставить лайк, подписаться и оставить комментарий.
👍 Обязательно поделитесь этим материалом с друзьями, которые интересуются земельными вопросами. Эта информация может уберечь их от серьезных проблем!
💥 Чтобы всегда быть в курсе важных изменений и разъяснений, подписывайтесь на Telegram-канал ЗЕМЛЕСКОП!
[Моя]НедвижимостьЗемляУчастокТорговляИжс Покупка недвижимости Предложения Длинный пост 0Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Что нельзя делать с земельными участками, полученными на торгах? 2 главные ошибки.
