В Москве активно развивается практика продажи недвижимости через аукционы. Городские власти реализуют не только старый инвентарь, но и новые квартиры, а теперь вышли на рынок с предложениями по договорам долевого участия (ДДУ).
Кто выступает застройщиком?
Продавцом и застройщиком в данном случае выступает Фонд реновации — организация с государственным участием, учредителем которой является Департамент строительства города Москвы. Организатором торгов выступает Департамент конкурентной политики, что формально гарантирует прозрачность процедуры.
Суть предложения
Гражданам предлагается принять участие в аукционе, чтобы получить право на заключение ДДУ на квартиру в новостройке. Ключевой особенностью является срок сдачи объекта — до 31 декабря 2027 года. Пока коммерческие застройщики испытывают трудности со сбытом, городские структуры предлагают альтернативный механизм реализации жилья.
Пример лота
Рассмотрим конкретный пример. На аукцион выставлена однокомнатная квартира в Москве по адресу: Дмитровское шоссе, земельный участок 89. Её площадь составляет 45,6 квадратных метров. Стартовая цена лота — 11 659 920 рублей (около 11,6 млн рублей). Согласно условиям, передача ключей планируется не позднее конца 2027 года.
Особые условия ДДУ
Изучение проектной документации договора выявляет важные нюансы. В частности, схема финансирования строительства отличается от стандартной, действующей с июля 2019 года для коммерческих застройщиков.
Согласно статье 7.7 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. № 4802-1, а также положениям частей 1, 2 и 4 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ, стандартные механизмы защиты дольщиков — такие как использование эскроу-счетов — в данном случае не применяются. Это означает, что денежные средства участников не будут заморожены на специальном счете до сдачи дома.
Проще говоря, после регистрации ДДУ в Росреестре, Фонд реновации может получить деньги дольщиков не по завершении строительства, а поэтапно, в процессе работы. Это возвращает нас к старой, дозаконной модели финансирования.
Обратите внимание: Онлайн-Касса и Система быстрых платежей. Как подключить и как пользоваться?.
Таким образом, застройщик получает финансирование сразу, а дольщик принимает на себя все риски, связанные со строительством.
Риски для покупателя
Данная юридическая конструкция исключает стандартные положения ФЗ-214 о защите от риска случайной гибели объекта до его передачи дольщику. Ответственность в полной мере ложится на застройщика, однако механизм защиты средств инвестора ослаблен.
Стоит отметить, что Фонд реновации (ИНН 7703434808) уже имеет значительную судебную историю. На момент публикации против организации было подано 174 иска на общую сумму 421 миллион рублей в качестве ответчика, а также она фигурировала в 42 делах в качестве третьего лица на сумму 675 миллионов рублей.
В случае возникновения проблем на стройке или «риска случайного повреждения объекта», дольщику для защиты своих прав придется обращаться в суд. Опыт показывает, что Фонд активно участвует в судебных процессах, но в этой схеме инвестор лишен гарантий в виде эскроу-счета, предусмотренного поправками в 214-ФЗ для коммерческих проектов.
Итог схемы
Торги проводятся уполномоченным городским департаментом. В целом, схема выглядит оригинальной: потенциальный покупатель участвует в аукционе, предлагая цену выше стартовой, и сразу вкладывает значительные средства. Взамен он получает право на квартиру, которая будет построена в течение следующих трех с половиной лет, при условии успешной реализации проекта.
Фактически, это призыв инвестировать в московскую недвижимость на особых, более рискованных для конечного покупателя условиях.
[my] Финансовая недвижимость Покупка недвижимости Дом Продажа Квартира Длинный пост 3
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Торги за право заключить ДДУ.
