Хотя я лично редко бываю в суде, обобщая собственный опыт и истории коллег, можно составить картину происходящего и понять, как лучше подготовиться к возможным тяжбам.
Наиболее распространенные категории судебных дел в сфере недвижимости включают: признание сделки недействительной, ее расторжение, наследственные споры, определение порядка пользования имуществом между совладельцами, а также выселение и снятие с регистрационного учета. Реже встречаются дела об отмене ареста или отказе в регистрации прав.
Признание сделки недействительной
Этот иск обычно подается в двух основных случаях: при мошенничестве, когда у продавца изначально не было намерения передавать имущество, или при сделке с лицом, признанным недееспособным.
Мошеннические схемы, к сожалению, не редкость. Например, сейчас рассматривается дело о группе, продавшей около десятка земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, используя подлинные, но чужие паспорта, полученные от сотрудников МВД. Поскольку соседи не знали настоящих владельцев в лицо, мошенникам удалось провести сделки. Теперь все эти сделки будут оспорены. Защититься сложно: можно попытаться найти владельца через базы, но фотографии там бывают редко. Наиболее надежный способ — застраховать титул (право собственности). Один знакомый клиент рискует потерять участок за 15 миллионов рублей и построенный на нем дом. Схемы с поддельными доверенностями сейчас встречаются реже, но полностью исключать их нельзя.
Сделки с недееспособными лицами. Здесь ключевой момент — проверка дееспособности продавца через психоневрологический диспансер (ПНД) по месту его регистрации. Однако проблема в том, что учет ведется только по формальным признакам. Был случай, когда у продавца была справка о дееспособности, но он не состоял на учете в ПНД, а позже выяснилось, что он передавал деньги мошенникам. Наличие же официальной справки снимает с покупателя претензии. Если продажа идет через представителя, необходимо также проверить действительность доверенности.
Важно помнить: нотариус удостоверяет лишь факт подписания договора и волеизъявление сторон, но не проверяет их дееспособность.
Расторжение сделки
Это происходит, когда одна из сторон не исполняет свои обязательства: не вносит платежи, не освобождает жилье и т.д. Если вы действуете по закону, это не ваша проблема. Критически важно переводить деньги через аккредитив или иной безопасный способ только после полного выполнения всех условий договора и подписания акта приема-передачи. Если даете задаток, его сумма должна быть минимальной.
Наследственные споры
Такие споры возникают регулярно. Оспорить уже выданное свидетельство о праве на наследство и зарегистрированные права — задача сложная. Основная проблема для опоздавшего наследника — доказать, что он не знал и не мог знать о смерти наследодателя. Уважительными причинами считаются, например, тяжелая болезнь или тюремное заключение. Фразы «мы давно не общались» или «живу за границей» суд, как правило, не принимает.
Нюансов в наследственных делах множество. При наследовании по завещанию нужно изучать его текст: там могут быть условия, лишающие права наследства. Также существуют обязательные наследники (несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители и супруги), которые имеют право на долю, даже если не упомянуты в завещании. Например, если муж завещал все новой жене, его несовершеннолетний ребенок от первого брака может претендовать на половину от законной доли, то есть на 1/4 всего наследства.
Проверить весь круг возможных наследников сложно. При покупке у наследников можно запросить нотариально заверенную гарантию о том, что других претендентов нет и они возместят убытки в случае их появления. Хотя взыскать такую компенсацию на практике может быть непросто, сам факт готовности дать такую гарантию говорит о добросовестности продавца.
Совет: осторожнее стоит быть с наследственным имуществом, права на которое были оформлены более трех лет назад (общий срок исковой давности). Кроме того, если наследники долго не платили налоги, у них может быть мотив побыстрее и подешевле продать имущество, что требует от покупателя особой тщательности проверки.
Споры между совладельцами
Определение порядка пользования — это спор о закреплении конкретных комнат в коммунальной квартире или в квартире, находящейся в долевой собственности. Без такого определения каждый совладелец имеет право доступа ко всем помещениям.
Обратите внимание: Методы оценки коммерческой недвижимости!.
Часто в Санкт-Петербурге люди годами живут без формального закрепления комнат, а доли изначально соответствуют занимаемым помещениям. Конфликт возникает, когда один из совладельцев решает продать свою долю. Суд, определяя порядок пользования, учитывает множество факторов: размер долей, сложившийся порядок, нуждаемость (например, наличие детей разного пола). Владелец половины «трешки» может получить не самую большую комнату.Нечинение препятствий в пользовании — это иск о том, чтобы совладелец не мешал вам вселяться или прописывать в квартире своих родственников. Здесь важно фиксировать все факты препятствий (например, отказ открыть дверь) и направлять письменные претензии. Такие конфликты в коммуналках могут длиться годами и часто требуют привлечения медиаторов.
Выселение и снятие с регистрационного учета
Снятие с регистрации («выписка») — процедура более простая. А вот для выселения требуется участие прокуратуры, что автоматически увеличивает сроки как минимум на 1-2 месяца. Заседания часто переносятся, особенно если выселяемым является несовершеннолетний, пожилой человек или инвалид. Суды склонны защищать «слабую» сторону, даже если закон на вашей стороне. Бывали случаи, когда судьи откладывали слушания на полтора месяца без веских причин, морально давя на истца.
Снятие ареста или запрета на регистрацию
Если основания для ареста отпали, снять его относительно просто. Однако если арест наложен судом, для его снятия потребуется отдельное судебное заседание, что опять же означает задержки. Судебные приставы обычно снимают арест по свостановлению без проблем.
Главный вывод: 100% защиты не существует
Ключевое, что нужно понимать: полностью застраховаться от судебного иска невозможно. Даже при безупречно проведенной сделке против вас могут подать совершенно надуманный иск. Вы его выиграете, но квартира может провести под арестом больше года, что сделает невозможной ее продажу. Если же вы покупаете жилье для себя, то главный удар придется на вашу нервную систему. Вероятность такого сценария мала, но она не равна нулю.
Пример из практики: неожиданный иск
Купил квартиру в ипотеку. Все было чисто: родственники подарили молодым квартиру, но для минимизации налогов оформили это как продажу зятю. Все документы, акты, перевод денег — на месте. Провели сделку, зарегистрировали право.
Затем пришел иск от бывшей владелицы (бабушки жены). Она утверждала, что денег не получала, а расписку дала лишь для того, чтобы зять получил кредит, и что у нее есть встречная расписка от него (что юридически несостоятельно).
Суд мгновенно наложил арест на квартиру, что заблокировало ее продажу на все время разбирательства. Чтобы снять арест, потребовалось отдельное заседание, которое добавило 2-3 месяца к сроку, даже при нашем конечном выигрыше. Процесс затянулся на полтора года из-за смены судей, отложений и апелляций.
Сроки судебного процесса непредсказуемы. Могут поменять судью, перенести заседание с лета на осень под предлогом истребования документов, назначить экспертизу.
Был случай, когда нужно было просто снять арест по давно закрытому делу. Юристы госоргана начали сопротивляться и подавать апелляции, хотя их позиция не имела законных оснований. На вопрос «почему?» они ответили: «Такая позиция руководства». Это добавило три месяца к процессу.
Встречаются и откровенно абсурдные иски, которые быстро отклоняются. Например, попытка отсудить половину квартиры на том основании, что «вы в ней не живете, значит, она вам не нужна, а мне нужна».
Важно: если юрист или риелтор называет вам точные сроки или гарантирует 100% победу — он лукавит. Можно оценить лишь вероятность успеха. Особенно настораживают договоры с бонусами за «быструю победу».
Со своей стороны, вы можете лишь максимально снизить риски через тщательную юридическую проверку (due diligence) и страхование. Об этом стоит написать отдельно.
Если вы покупаете объект, который уже находится в стадии судебного спора, трезво оценивайте, что даже простое дело может длиться год и более.
Статья получилась объемной, но тема того требует.
Опыт написания статей у меня небольшой, поэтому буду рад конструктивной критике и замечаниям.
[Мой] Суд по недвижимости Выселение Мошенничество Покупка Инвестиции в недвижимость Арест Недвижимость Продажа правоспособности Недвижимость Государственная квартира Квартира Жилищная проблема Плохая квартира Запрет на регистрацию Закон о риэлторе Черный риэлтор Жилье Длинный пост 2Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Суды по недвижимости и нюансы.
