Здравствуйте! Меня зовут Алексей Корнеев. Я занимаюсь предпринимательской деятельностью уже более 11 лет, а с 2014 года сфокусировался на инвестициях в жилую и коммерческую недвижимость. Также я являюсь одним из основателей клуба инвесторов «Питер и мир» (КИПИМ).
Философия денежного потока: воздух и вода
В своей работе я нашел настоящую страсть — создание активов через стратегию субаренды коммерческой недвижимости. Почему именно этот подход так эффективен? Давайте разберемся, проведя аналогию с основами жизни.
Известно, что человек может прожить без воздуха лишь несколько минут, а без воды — до 10 дней. Это показывает первостепенную важность воздуха. В моей философии Positive Cash Flow (положительный денежный поток) — это и есть тот самый «воздух» для финансового здоровья. Он обеспечивает безопасность и стабильность. Чем сильнее и стабильнее ваш денежный поток, тем здоровее ваша финансовая «кровеносная система». Отрицательный же поток, истощив резервы, ведет к «удушью» — банкротству.
Капитализация (рост стоимости активов) — это «вода». Она, безусловно, важна, но без стабильного «воздуха» — денежного потока — ее ценность теряет смысл.
Субаренда, по моему убеждению, — это один из самых безопасных и надежных способов получить этот чистый финансовый «воздух». И что самое привлекательное — создавать такие активы можно практически «на ходу», в процессе обычной деятельности.
Кейс из практики: как я заработал, не вложив ни рубля
Октябрь 2018 года. Мне поступил звонок от представителя собственника торгового помещения в Санкт-Петербурге на Гражданском проспекте, 84. Объект пустовал уже три месяца. Помещение состояло из двух частей: привлекательный первый этаж (104 м²) и проблемный второй этаж (94 м²) с низкими потолками и неудобной планировкой.
Обратите внимание: Главные тренды на рынке коммерческой недвижимости.
Первый этаж сдать было несложно, но вопрос «Кому сдать второй этаж?» оставался открытым. Во время осмотра я обнаружил аварийный выход со второго этажа на пандус. Там я случайно встретил сотрудниц крупной клиники, расположенной в этом же здании. В непринужденном разговоре выяснилось, что их руководство давно ищет помещение под архив поблизости. Оставив контакты, уже через два дня я подписал с ними договор субаренды.
Финансовые итоги проекта
Вот что удалось достичь в рамках этой одной сделки:
1. Комиссия за арендатора первого этажа: 105 000 рублей (сеть мясных магазинов).
2. Пассивный доход со второго этажа: я сдал его клинике за 80 000 рублей в месяц. После всех расчетов с собственником и уплаты налогов мой чистый денежный поток составил 18 000 рублей ежемесячно. Ключевой момент: я не вложил ни копейки своих средств, рассчитавшись с владельцем помещения после получения аванса от субарендатора.
3. Дополнительный заработок: 15 000 рублей от партнерской программы с компанией, которая увеличила электрическую мощность в помещении.
Таким образом, я одновременно решил проблемы трех сторон: собственника (получил арендатора), арендатора первого этажа (нашел помещение) и субарендатора (предоставил архив). В награду я получил стабильный пассивный доход на годы вперед, разовую комиссию и партнерский бонус. Все это потребовало всего 4 часа активных действий.
Создание нематериальных активов
Помимо денег, эта сделка принесла ценные нематериальные активы — долгосрочные отношения с сетевыми клиентами. Та же клиника, довольная сотрудничеством, в 2020 году уже обратилась ко мне с запросом на поиск нового помещения площадью 800-1000 м². Укрепились также отношения с мясной сетью и собственником.
Ключевые выводы
1. Возможности вокруг нас. Как воздух, они повсюду — нужно лишь научиться смотреть на 360° и действовать.
2. Приоритет денежного потока. Для начинающего инвестора стабильный положительный cash flow зачастую важнее потенциального роста стоимости актива (капитализации).
3. Исследуйте все варианты. Не бойтесь открывать новые, даже «аварийные» двери — они могут привести к неожиданным и выгодным возможностям.
Автор: Алексей Корнеев, предприниматель с 11-летним стажем, специалист по инвестициям в недвижимость.
Больше интересных статей здесь: Бизнес.
Источник статьи: Создаем активы с использованием чужой коммерческой недвижимости по стратегии субаренда.
