Часто собственники задаются вопросом: стоит ли вкладываться в дорогой ремонт и новую технику, чтобы поднять арендную ставку? Ответ может быть неочевидным. С точки зрения чистой арендной доходности, стратегия «дешево и сердито» часто оказывается выигрышной. Такой подход позволяет быстрее найти арендаторов, сократить время простоя объекта и минимизировать первоначальные вложения. Дорогой ремонт оправдан в основном в том случае, если вы в будущем планируете сами жить в этой квартире.
Таким образом, для сдачи в аренду оптимальным решением станет современный, но недорогой косметический ремонт. Главная цель — сделать квартиру привлекательной для арендатора в кратчайшие сроки. Чем быстрее вы закончите подготовку, тем раньше начнете получать стабильный доход, что положительно скажется на общей годовой прибыли.
Формула реальной доходности
Многие ошибочно полагают, что доход — это просто ежемесячная арендная плата. На самом деле, чтобы рассчитать реальную прибыль, необходимо учесть все сопутствующие расходы. Формула чистой годовой доходности выглядит следующим образом:
Максимальная Доходность = (А × 12) – (А × Пр) – За – Эт – НУ
Где:
– А — размер ежемесячной арендной платы;
– Пр — период простоя квартиры (в месяцах);
– За — единовременные затраты на подготовку (ремонт, мебель, техника);
– Эт — текущие эксплуатационные расходы (коммунальные услуги, взносы в ТСЖ, мелкий ремонт);
– НУ — непредвиденные убытки (например, последствия аварий).
Рассмотрим наглядный пример. Допустим, вы сдаете квартиру за 20 000 рублей в месяц, но сделали ремонт за 300 000 рублей. При простое в 1 месяц (25% от годовой аренды) и прочих расходах в 20 000 рублей, расчет за первый год будет таким: (20 000 × 12) - (20 000 × 0,25) - 300 000 - 10 000 - 10 000 = -85 000 рублей. Это означает, что в первый год вы не получите прибыли, а лишь частично покроете вложения. Однако на второй год, когда основные затраты на ремонт уже учтены, доходность может составить около 130 000 рублей.
Обратите внимание: Менеджер по маркетплейсам – профессия будущего? Почему этому нужно учиться уже сейчас.
Выбор налогового режима: как платить меньше
Законная сдача квартиры подразумевает уплату налогов. Существует несколько вариантов, и правильный выбор может существенно увеличить чистую прибыль.
1. Как физическое лицо (НДФЛ 13%). Наиболее простой, но наименее выгодный способ. Требует подачи декларации 3-НДФЛ и предоставления договора аренды в налоговую.
2. Индивидуальный предприниматель на УСН «Доходы» (6%). Более выгодная ставка, но обязывает ежегодно платить фиксированные страховые взносы и сдавать декларацию. Оправдано при арендной плате выше 60 000 рублей в месяц.
3. Патент для ИП. Удобен предоплатой налога за период (от 1 до 12 месяцев). Не требует ежеквартальной отчетности, но также предполагает оплату страховых взносов. Стоимость патента на квартиру до 50 кв. м составляет в среднем 18 000 рублей в год.
4. Режим для самозанятых (4-6%). Самый выгодный вариант: 4% при сдаче физлицам и 6% — юрлицам. Однако у него есть ограничения: доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год, и у вас не должно быть официального работодателя.
Эксперты предупреждают: неуплата налогов влечет за собой штрафы, причем ответственность может нести не только собственник, но и арендатор, если договор не оформлен.
Практические советы для защиты и увеличения дохода
Документируйте состояние квартиры. Перед заселением нового арендатора обязательно составьте подробную опись имущества с фото- или видеофиксацией. Это станет надежным доказательством в случае порчи мебели или техники и позволит взыскать компенсацию.
Рассмотрите посуточную аренду. Этот формат может принести доход, сопоставимый с месячной арендой, всего за две недели. Однако будьте готовы к тому, что это потребует значительно больше времени и усилий: регулярная уборка, встреча гостей, постоянная коммуникация. Это уже не пассивный доход, а полноценная работа.
Другие полезные статьи по ссылке:
https://www.ayax.ru/stati/
#недвижимость
#недвижимость краснодара
#сдача квартиры
#сдача квартиры в аренду
#сдать квартиру в аренду
#арендный бизнес
#аренда жилья
#аренда недвижимости
#недвижимость краснодар
#краснодар недвижимость
Больше интересных статей здесь: Бизнес.
Источник статьи: Как получить максимальный доход от аренды квартиры?.
