Операции с недвижимостью традиционно считаются одними из самых рискованных финансовых сделок из-за крупных сумм, которые в них задействованы. Однако когда речь заходит о сделках между членами семьи, ситуация меняется. Хотя риски, связанные с переводом денег или юридической чистотой объекта, здесь обычно ниже, на первый план выходят специфические правовые и налоговые подводные камни, о которых многие даже не задумываются. Давайте детально разберем эти нюансы.
1. Потеря права на налоговый вычет
Приобретение жилья дает покупателю право на имущественный налоговый вычет, позволяющий вернуть до 260 000 рублей уплаченного НДФЛ (при стоимости жилья от 2 млн рублей). Дополнительно можно вернуть НДФЛ с уплаченных банку процентов по ипотеке — до 390 000 рублей (пп. 3 и 4 ст. 220 НК РФ).
Однако существует важное исключение: эти льготы не применяются, если договор купли-продажи заключен между так называемыми взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ). К этой категории закон относит супругов, родителей (включая усыновителей), детей, полнородных и неполнородных братьев и сестер, а также опекунов (попечителей) и их подопечных (ст. 105.1 НК РФ). Таким образом, покупка жилья у близкого родственника автоматически лишает вас возможности получить налоговый вычет.
Позиция государства в этом вопросе непреклонна. Верховный Суд РФ прямо указал, что сам факт родственных отношений между сторонами сделки является достаточным основанием для отказа ФНС в возмещении НДФЛ (Определение ВС РФ № 18-КГ17-92). Бесполезно доказывать, что сделка была реальной, цена — рыночной, а деньги действительно перечислены продавцу. Закон в данном случае формален.
2. Налоговые обязательства при дарении
В случае с дарением недвижимости ситуация может быть обратной: вместо того чтобы получить вычет, одаряемый может столкнуться с обязанностью заплатить налог. Дело в том, что от уплаты 13% НДФЛ при получении недвижимости в дар освобождаются не все родственники, а только близкие (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Круг близких родственников, определенный законом, включает детей, родителей, супругов, внуков, бабушек, дедушек, а также полнородных и неполнородных братьев и сестер. Все остальные родственники, такие как дяди, тети, племянники, двоюродные братья и сестры, зятья, невестки, тещи, тести, свекрови и свекры, этим освобождением не пользуются. Получив от них квартиру или дом в дар, новый собственник обязан декларировать этот доход и уплатить с его кадастровой стоимости налог в размере 13%.
3. Оспаривание сделки кредиторами
Сделки с недвижимостью между родственниками часто привлекают пристальное внимание кредиторов, особенно если они совершаются накануне банкротства или в условиях крупных долгов. Если такая сделка (будь то продажа или дарение) оставляет гражданина без ликвидного имущества, за счет которого можно погасить обязательства, ее могут признать недействительной.
Классический пример: женщина за несколько месяцев до признания ее банкротом подарила матери земельный участок, дом, квартиру и несколько нежилых помещений. Финансовый управляющий в деле о банкротстве обратился в суд с иском о признании этих договоров дарения недействительными. Суд удовлетворил иск, указав, что должница злоупотребила правом, совершив сделки в ущерб интересам кредиторов (дело Верховного Суда РФ № А67-1997/2019). Особенно рискованно дарить единственное жилье.
Обратите внимание: Включай логику! Или 10 причин, которые мешают тебе богатеть.
4. Проблемы с наследством из-за договора ренты
Договор пожизненной ренты с иждивением — популярный инструмент, когда человек передает право собственности на жилье в обмен на пожизненное содержание и уход. Однако если такой договор заключается между членами семьи, которые уже по закону обязаны заботиться друг о друге (например, между супругами, родителями и детьми), он теряет свой изначальный экономический смысл.
Суды часто признают такие внутрисемейные рентные соглашения недействительными. Поскольку их истинной целью зачастую является не обеспечение ухода, а перераспределение имущества в обход других наследников, признание сделки недействительной сводит все эти усилия на нет. Известны случаи, когда супруг убеждал наследодателя оформить ренту, чтобы лишить наследства детей от первого брака. Впоследствии такие сделки успешно оспаривались в суде (например, дело Волгодонского районного суда Ростовской области № 2-198/2019).
PS В своем Telegram-канале я публикую новости и даю советы по вопросам задолженностей: кредиты, микрозаймы, ЖКХ, налоги, алименты. Моя аудитория растет — уже 35 000 подписчиков за два года. Спасибо за доверие!
[Мои] Юрист по правам Покупка недвижимости Недвижимость Родственники Наследование Дом Банкротство Кредит Долг Банк Юрист Альянс Наследники Длинная почта 3Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Какие риски влекут сделки с недвижимостью, которые заключаются между родственниками.
