Рост стоимости жилья продолжился даже после повышения ключевой ставки, что удивило многих аналитиков. Теперь аналогичная ситуация складывается и на рынке аренды. Это заставляет пересмотреть популярный несколько лет назад совет финансовых консультантов о том, что арендовать жилье якобы выгоднее, чем покупать его в ипотеку.
На нашем канале мы регулярно публикуем актуальную информацию о рынке недвижимости и инвестициях: отслеживаем динамику цен, делимся экспертными мнениями и даем объективную оценку банковским предложениям.
В этом материале мы подробно разберем текущую ситуацию на рынке арендного жилья, опираясь на данные обзора Банка ДомРФ и комментарии нашего эксперта — практикующего частного брокера.
Как и в анализе любого рынка, ключевыми для понимания являются три основных компонента:
- Ценообразование (динамика арендных ставок)
- Спрос (активность арендаторов)
- Предложение (количество доступных объектов)
Динамика арендных цен
В Москве за прошедший год арендные ставки выросли в среднем на 21%. Однако наиболее показательным является квартальный рост в третьем квартале, который составил +35%. Это означает, что после периода относительной стабильности или даже незначительного снижения, осенью цены резко пошли вверх. Средний срок экспозиции (время, за которое квартира находит арендатора) сократился с 33 до 23 дней. По словам нашего эксперта, эта цифра может быть завышена, так как на практике даже двух- и трехкомнатные квартиры часто сдаются в течение недели: объявление публикуется, и уже через 5-6 дней, в день просмотра, заключается договор.
В Санкт-Петербурге тенденция аналогична: спад цен в течение года был полностью нивелирован резким скачком в третьем квартале. Годовой рост составил +26%. Срок экспозиции также снизился — до 20 дней.
Обратите внимание: Что я выбрал для учета бюджета - Excel, приложение или блокнот?.
И здесь возникают те же вопросы к статистике по срокам, поскольку реальные сделки часто заключаются гораздо быстрее.
По другим регионам России средний годовой рост арендных ставок составил 16%. Эта цифра является обобщенной, так как включает в себя данные как из крупных городов-миллионников, так и из небольших населенных пунктов, где ситуация может кардинально отличаться.
Для более детального анализа важно рассматривать цены в разрезе количества комнат. Статистика наглядно показывает разницу:
Поскольку 4-комнатные квартиры часто представляют собой квартиры большой площади или элит-класса, для оценки рынка массового спроса лучше ориентироваться на студии и однокомнатные квартиры. В среднем по России аренда такой квартиры обходится в 30-35 тысяч рублей в месяц, в Москве — от 45 до 70 тысяч.
Баланс спроса и предложения
Анализ данных показывает, что основной драйвер роста цен — это сокращение предложения. Количество актуальных объявлений об аренде снижалось на протяжении всего года и, по-видимому, к третьему кварталу достигло критического минимума. На практически пустом рынке даже незначительное увеличение спроса привело к резкому скачку цен.
За год объем предложения на рынке аренды сократился примерно в полтора раза.
При этом просмотры оставшихся объявлений значительно выросли. Это свидетельствует не о статистической погрешности, а о реальном увеличении интереса со стороны арендаторов при сокращающемся выборе.
Мнение эксперта-практика
Что говорит наш эксперт, работающий непосредственно на рынке?
1. По срокам экспозиции: Статистические 20-30 дней часто не отражают реальность. Квартиры, которые действительно ищут арендатора столь долго, либо являются фейковыми объявлениями (используются для искусственного завышения цен в районе), либо у собственника есть объективные сложности с показом (например, он находится за городом).
2. По динамике цен: Эксперт подтверждает рост, но оценивает его как более плавный — примерно на 2-3% в квартал в течение года, что в итоге дает годовой прирост в 10-12%, а не заявленные статистикой 20-35%.
3. По сокращению предложения: Причин здесь несколько. Во-первых, площадки по аренде стали активнее бороться с фейковыми объявлениями и мошенниками, удаляя их. Во-вторых, риелторы и агентства все чаще создают закрытые базы для своих клиентов, так как стоимость размещения и продвижения объявлений на публичных площадках стала составлять существенную часть их расходов.
---
Категории: Финансы, недвижимость, инвестиции.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить важные обновления!
Полная версия обзора от Банка ДомРФ будет опубликована в ближайшее время.
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Рынок аренды. Цены растут. Предложение падает.
