Нажмите здесь, чтобы увидеть первую часть
Продолжая размышлять о доходности инвестиций в недвижимость, я хочу поделиться одной «блестящей» идеей, которая посетила меня во время изучения объявлений о продаже квартир. Всё началось с того, что я наткнулся на интересное предложение, сопровождаемое вот таким комментарием продавца:
Комментарий к объявлению
Речь шла о квартире в доме 1956 года постройки. Мне стало любопытно, и я специально поехал посмотреть на этот дом. Реальность оказалась суровой: парадная дверь даже зимой была распахнута настежь, а общее состояние здания оставляло желать лучшего. Сфотографировать его вживую было неловко, но найденные мной кадры с картографических сервисов дают вполне точное представление.
Фото домов с Яндекс.Карт
Панорама дома из рекламы Яндекса
Откуда взялась идея?
Всё прояснила история из жизни. Я вспомнил, как моя подруга, выросшая в похожем ветхом доме, в 2018 году по программе расселения получила новую четырёхкомнатную квартиру на окраине города площадью около 110 квадратных метров. Их старая квартира была большой (примерно 70 кв. м), и по правилам новая жилплощадь не могла быть меньше предыдущей. В итоге семья не просто улучшила условия, а значительно увеличила метраж.
Именно эта история натолкнула меня на мысль: а что, если целенаправленно покупать квартиры в аварийных домах, дожидаться расселения и получать взамен новое, более дорогое жильё? Казалось бы, гениальный инвестиционный ход.
Обратите внимание: Получение имущественного налогового вычета: что изменилось в 2021 году. Часть I..
Но так ли это просто? Давайте разбираться и считать.Суровая правда законодательства
Углубившись в тему и изучив официальные данные, я обнаружил ключевую деталь, которая рушит всю мою «гениальную» схему. Оказалось, что дом из того самого объявления уже признан аварийным.
В Департаменте ЖКХ тщательно прописали, что ждёт авторов подобных великих идей.
Согласно статье 32 Жилищного кодекса, покупка жилья или регистрация в нём после официального признания дома аварийным лишает нового собственника права на получение альтернативной жилплощади. В такой ситуации государство обязано выплатить только денежную компенсацию, размер которой, как правило, не превышает суммы, указанной в договоре купли-продажи. Исключение делается лишь для тех, кто унаследовал такое жильё.
Почему идея провалилась?
Моя инвестиционная затея потерпела полный крах. Оказалось, что эта норма, закрывающая лазейку для спекулянтов, была введена в 2019 году — уже после истории с моей подругой. Я не учёл, что законодательная реальность может так быстро меняться. Кстати, многие популярные статьи в интернете до сих пор умалчивают об этом критически важном нюансе.
Кто же тогда покупает такое жильё?
Остаётся открытым вопрос: зачем кому-то покупать квартиру в аварийном доме за 2 миллиона, если при расселении можно получить лишь компенсацию в размере этих же 2 миллионов (без учёта инфляции), в то время как аналогичное жильё в нормальном доме стоит 3 миллиона? Кто становится покупателем? Возможно, это люди в крайних обстоятельствах, например, при срочном разделе имущества после развода, которым нужно быстро и дёшево где-то прописаться.
Итак, ответ на вопрос, вынесенный в заголовок первой части, для данной стратегии очевиден: нет, недвижимость — не всегда лучшая инвестиция, особенно если это аварийное жильё, купленное с целью спекуляции на программе расселения.
Если вам интересно следить за моими дальнейшими экспериментами и «альтернативным» взглядом на инвестиции, подписывайтесь на мой канал.
[моя] Недвижимость Покупка недвижимости Инвестиции Длинный пост 1Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Секреты доходности: действительно ли недвижимость лучше инвестиций? Часть 2.
