В этой статье представлен детальный анализ динамики цен на рынке недвижимости в двух ключевых городах России — Москве и Сочи. Автор, который сам является инвестором в сочинскую недвижимость и проживает в Москве, рассматривает изменения за последний месяц и строит прогноз на ближайшую трехлетнюю перспективу, основываясь на данных из открытых источников.
Анализ проводится по двум основным сегментам: объявлениям (желаемые цены продавцов) и реальным сделкам (фактические цены покупки). Это позволяет получить более полную картину рынка.
Динамика цен по объявлениям
Сочи
Ситуация в Сочи демонстрирует разнонаправленное движение цен в зависимости от сегмента рынка.
Данные взяты отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
За период с декабря по январь произошли следующие изменения:
Первичный рынок: рост с 479 000 до 503 000 рублей за квадратный метр (+5%).
Вторичный рынок: снижение с 432 000 до 404 000 рублей за квадратный метр (-6,5%).
Таким образом, в Сочи наблюдается рост цен на новостройки при одновременном снижении стоимости жилья на вторичном рынке.
Москва
В столице ситуация более стабильна, с небольшим общим ростом.
Данные взяты отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Динамика цен в Москве с декабря по январь:
Первичный рынок: рост с 390 000 до 395 000 рублей за кв. м (+1,3%).
Вторичный рынок: незначительный рост с 438 000 до 439 000 рублей за кв. м (+0,2%).
Отдельно стоит отметить данные о реализации строящегося жилья. По информации ДОМ.РФ, в Москве продано 44% площадей, что на 1% меньше, чем ранее. В Краснодарском крае (куда входит Сочи) реализовано лишь 23% (-1%), что указывает на более высокий объем предложения и, возможно, давление на цены.
Данные отсюда: https://наш.до.рф/аналитика/продажа_строительший_авторов
Анализ реальных сделок
Цены в объявлениях отражают ожидания продавцов, тогда как реальные сделки показывают, сколько покупатели готовы платить на самом деле. Этот показатель более объективен.
Индекс недвижимости Москвы DomClick MREDC вырос на 1 тысячу рублей и сейчас составляет 296 тысяч рублей за квадратный метр.
Данные взяты отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
СберИндекс, отражающий фактические цены сделок с отставанием в месяц, показывает следующую картину по данным за декабрь:
Данные взяты отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
- Россия (среднее): 170 тыс. руб./кв. м (+1 тыс.).
- Москва (первичка): 348 тыс. руб./кв. м (+5 тыс.). Разрыв с индексом MREDC составляет 52 тыс. рублей.
- Краснодарский край: 166 тыс. руб./кв. м (+1 тыс.).
- Московская область: 190 тыс. руб./кв. м (+2 тыс.).
Данные агентства IRN по вторичному рынку Москвы показывают цену в 273 тыс. рублей за кв. м (+2 тыс.).
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
При этом в долларовом выражении из-за курсовых колебаний цена упала до 2699 долларов за метр (-50 долларов).
Данные взяты отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Данные взяты отсюда: https://www.irn.ru/gd/
По данным SRG, в Сочи цена «вторички» значительно снизилась — до 270 тыс. руб./кв. м (-22 тыс.), тогда как в Москве она, напротив, немного выросла — до 323 тыс. руб./кв. м (+2 тыс.). Эксперты IRN предполагают, что к 2025 году цены на вторичное жилье в столице могут скорректироваться на 10–15%, но ниже определенного уровня вряд ли опустятся.
Прогноз на ближайшие три года
По итогам 2024 года цены на первичном рынке в России выросли в среднем на 9,2%. При годовой инфляции в 9,52% это означает, что в реальном выражении (с учетом обесценивания денег) рост был практически нулевым.
Аналитики ДОМ.РФ прогнозируют, что в 2025 году номинальные цены на новостройки продолжат расти темпами, близкими к инфляции. Цены на вторичном рынке могут увеличиться чуть выше уровня инфляции. Ожидается, что аналогичная ситуация сохранится и в последующие два года. Слабое давление спроса будет сдерживать более активный рост. Объем ипотечной выдачи в 2025 году, по прогнозам, может составить около 4 трлн рублей, что меньше показателя 2024 года (4,9 трлн рублей).
Личный опыт инвестирования в Сочи
Автор делится своим опытом накопления на покупку квартиры в Сочи. С июля 2021 года к 1 января удалось накопить около 5,575 млн рублей, а к 1 февраля эта сумма должна превысить 5,95 млн рублей.
По текущим вторичным ценам SRG этой суммы уже достаточно для покупки квартиры площадью около 22 квадратных метров. Конечная цель — создать финансовую подушку, которая полностью покроет ежемесячные ипотечные платежи.
Для сравнения автор приводит пример цен в других регионах. Например, в Черкесске (неподалеку от горнолыжного Домбая) на аналогичную сумму можно приобрести более просторное жилье, что иллюстрирует разницу в стоимости недвижимости между курортными, столичными и региональными рынками.
Подписывайтесь на мой канал в Telegram, где я рассказываю о том, как накопить деньги на покупку квартиры в Сочи, и делюсь своим опытом инвестирования.
[Моя] Недвижимость Москва Сочи Жилищные инвестиции Купить недвижимость Longpost 3Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Что будет с ценами на недвижку в ближайшие 3 года? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?.
