Всем добрый день.
В комментариях к одной из статей о недвижимости прозвучало мнение, что в России ситуация может стать похожей на европейскую, где покупка жилья доступна не всем, и аренда становится основным вариантом. Хочу поделиться личным опытом организации аренды в Германии, на примере города Ганновер (Нижняя Саксония). Ситуация в России многим знакома, поэтому сосредоточимся на немецких реалиях.
Начало пути: поиск первой квартиры
Поиск первого жилья — процесс долгий. Найти квартиру в крупном городе за месяц — задача из области фантастики. Ключевой момент — наличие регистрации (аналог прописки), без которой не оформить многие документы. Арендодатели, особенно частные, тщательно проверяют потенциальных жильцов: изучают кредитную историю (Schufa), место работы и общий профиль. Невыплаты арендной платы — главный страх владельцев, поэтому кандидатам без стабильного дохода или с плохой кредитной историей часто отказывают.
Практичный совет — начать поиск ещё до переезда, возможно, через агентства. Это потребует дополнительных затрат, и вариант может быть неидеальным, но это лучше, чем метаться в спешке и в итоге согласиться на то, от чего отказались другие.
Важно сразу выбирать район для долгосрочного проживания, особенно семьям с детьми, чтобы избежать сложностей со сменой школы или детского сада. Не стоит гнаться за самыми низкими ценами.
Типы договоров и выбор арендодателя
Существует два основных типа договоров: срочный (временный) и бессрочный (постоянный). Для долгосрочной перспективы предпочтительнее бессрочный контракт, так как поиск хорошего жилья может затянуться. Например, мы сменили первую квартиру только через два года, найдя вариант лучше и дешевле в том же районе.
Частный арендодатель, как правило, предпочтительнее управляющей компании. Компании чаще повышают арендную плату, следуя рыночным тенденциям, и оспорить это юридически сложно. Для сотрудника такой компании это не личные деньги, поэтому он менее мотивирован идти на уступки. Частный же владелец реже повышает плату, так как судебные разбирательства и риск потерять хороших арендаторов из-за небольшой доплаты (например, 70 евро в месяц) для него невыгодны.
Обратите внимание: Топ 3 фунцкий Экселя, которе пригодятся в любой работе.
При заключении договора почти всегда требуется залог, обычно в размере трёхмесячной арендной платы. Этот момент обязательно нужно учитывать в бюджете.
Права арендатора и преимущества аренды
Аренда в Германии даёт жильцам чёткие права и защиту:
- Повышение платы: Арендодатель обязан обосновать повышение арендной платы (например, инфляцией в районе, проведённым ремонтом).
- Снижение платы: Арендатор имеет право потребовать снижения платы, если условия проживания ухудшились (сломался душ, не работает гостевой туалет, перегорели лампы и т.д.).
- Защита от выселения: При действующем бессрочном договоре арендодатель не может выселить жильца без решения суда, даже в случае просрочки платежей (хотя злоупотреблять этим не стоит — в итоге выселят, а кредитная история будет испорчена). Особенно сильна защита семей с детьми. В Германии жить по закону проще, чем пытаться получить сиюминутную выгоду.
Главное преимущество аренды перед покупкой — ответственность за решение большинства проблем лежит на владельце жилья. Если же вы покупаете квартиру как инвестицию и сдаёте её, то проблемы арендаторов становятся вашими, хотя самим жильём вы не пользуетесь.
Пример из жизни: поломка и работа сантехников
Проиллюстрирую на личном примере. Мы снимаем квартиру почти 5 лет, и за это время арендная плата не повышалась. Три недели назад у нас прорвало трубу, и неделю мы заливали соседей снизу.
Действия нашего арендодателя были следующими:
- Он заключил договор с сантехниками. В Германии у специалистов часто плотный график (в нашем случае — запись на 3 недели вперёд). В экстренной ситуации они просто перекрыли трубу, а полноценный ремонт был запланирован на 4 недели вперёд, после согласования со страховой компанией.
- Арендодатель привёз и установил нам временный душ (так как ванной пользоваться было нельзя).
- Он предложил встретиться и обсудить снижение арендной платы из-за неудобств. Пока точная сумма не известна, но речь идёт примерно о 20%, пока не будет восстановлена ванная комната.
Этот временный душ был установлен через неделю после аварии. Его стоимость — около 1000 евро — была полностью оплачена арендодателем.
Завершение аренды
Для расторжения бессрочного договора необходимо уведомить арендодателя за 3 месяца. К этому времени желательно уже иметь новый договор аренды или купли-продажи. Квартиру могут продать вместе с действующими арендаторами — вашего согласия на это не требуется. Сравнительно быстро и на законных основаниях выселить могут только если в квартиру планирует переехать сам собственник или его близкий родственник. Однако до такого лучше не доводить и решать вопросы гуманно. По моему опыту и опыту знакомых, большинство частных арендодателей адекватны. Управляющие компании чаще проявляют жадность.
Всем удачной аренды!
[мин]ДеньгиДомКвартираАрендаЖизнь за рубежомНедвижимостьПереездРиэлторЕвропаДлинный пост 0 ЧувствБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Реалии Аренды в Германии+ немного о работе сантехников (да и вообще, сферы услуг).
