Покупка земельного участка — ответственный шаг, требующий тщательной предварительной проверки. Не стоит полагаться на поверхностные проверки банков или агентов по недвижимости, которые могут не владеть всей полнотой информации. Самостоятельный анализ документов и использование специальных сервисов помогут избежать серьезных финансовых потерь и юридических проблем в будущем.
Ключевые риски при покупке земли
Основные опасности, с которыми сталкиваются покупатели, включают: некорректные границы участка, прохождение чужих коммуникаций через территорию, а также полный запрет на строительство. Эти проблемы могут быть как следствием незнания продавца, так и результатом умышленного сокрытия информации.
Проверка кадастрового учета и документов
Первым и обязательным шагом является проверка факта постановки участка на кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Без этих сведений совершить сделку купли-продажи законным образом невозможно.
🔹 Изучите выписки из ЕГРН. Если в реестре нет данных об участке, а у продавца есть только старое свидетельство, необходимо до покупки инициировать внесение сведений в ЕГРН.
🔹 Закажите выписки самостоятельно. Это можно сделать через портал «Госуслуги» или личный кабинет на сайте Росреестра (https://lk.rosreestr.ru/). Стоимость услуги минимальна.
🔹 Проверьте данные собственника. С 1 марта 2023 года сведения в выписках обезличены. Для получения полной информации о владельце потребуется его согласие или запрос от нотариуса.
🔹 Убедитесь в чистоте прав. Критически важно проверить, что на земле нет залогов, сервитутов (прав прохода или проезда), арестов или других обременений. Площадь, адрес и границы должны точно соответствовать заявленным.
📄 Документы, подтверждающие право собственности: акты органов власти о выделении земли, договоры купли-продажи, решения суда, свидетельства о наследстве или акты приватизации.
Анализ характеристик участка
Помимо правового статуса, необходимо детально изучить параметры самой земли:
🔹 Категория земли и вид разрешенного использования (ВРИ). От этого зависит, можно ли на участке строить дом, вести сельское хозяйство и т.д.
🔹 Наличие объектов капитального строительства (ОКС) и их кадастровый учет.
🔹 Ограничения в использовании (ЗОУИТ). Участок может находиться в зоне с особыми условиями, например, санитарно-защитной или водоохранной.
Обратите внимание: ТОП БИЗНЕС-ИДЕЙ для ПРОВИНЦИАЛЬНОГО ГОРОДА.
🔹 Соответствие границ. Границы участка не должны пересекать «красные линии» — границы земель общего пользования (улицы, проезды).
Работа с картами и градостроительной документацией
🔹 Публичная кадастровая карта (ПКК). Официальный ресурс — https://pkk.rosreestr.ru/. Все остальные сайты являются неофициальными. Для удобства можно использовать мультисервис, отображающий несколько карт одновременно: https://egrp365.org/map/.
🔹 Сверка с документами территориального планирования. Необходимо проверить участок на карте генерального плана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета. Это покажет функциональные зоны, планируемое развитие территории и все ограничения.
1️⃣ Используйте федеральный портал: https://fgistp.economy.gov.ru/
2️⃣ Или найдите информацию на официальном сайте местной администрации.
🔹 Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Содержит все градостроительные нормы для вашего участка. Заказать его бесплатно может только собственник или арендатор.
Полезные региональные сервисы:
• Московская область: https://rgis.mosreg.ru/v3
• Москва: https://gisogd.mos.ru/
• Российский геоинформационный портал: https://nspd.gov.ru/map
👉 Подробный обзор топографических карт можно найти в статье: «Топ-10 онлайн-карт для успешных беззаботных поисков».
❗️ Межевой план — ключевой документ, подтверждающий, что границы участка установлены и согласованы с кадастровым инженером.
Проверка продавца (собственника)
После проверки участка переходите к анализу личности продавца.
🔸 Проверка паспорта: https://www.gosuslugi.ru/621102/1/form
🔸 Проверка на банкротство: https://old.bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx
🔸 Проверка долгов у судебных приставов (ФССП): https://fssp.gov.ru/iss/ip/?is[variant]=2
Поиск судебных споров с участием собственника участка:
🔸 На сайте суда по месту нахождения участка (в картотеке дел).
🔸 На сайте суда по месту регистрации собственника.
🔸 В арбитражных делах (если собственник — ИП или юрлицо) по ИНН: https://kad.arbit.ru/
🔸 Универсальный сервис для поиска судебных дел: https://sudat.ru/
Анализ рисков и принятие решения
⚡️ На основании собранных данных проанализируйте:
• Подходит ли участок для ваших целей?
• Возможно ли на нем строительство?
• Есть ли риск оспаривания прав или изъятия земли?
• Каковы условия и возможности подключения к коммуникациям?
⚠️ По итогам проверки станет понятно, какие дополнительные документы запросить у продавца, какие условия включить в договор купли-продажи для минимизации рисков.
❗️ Главный вывод: Тщательная проверка на начальном этапе сэкономит вам значительные средства, время и нервы в будущем.
💎 Проведите осмотр земли самостоятельно, вооружившись этим руководством, или доверьте эту работу опытному специалисту (риелтору-землеведу или юристу).
👉 Больше полезной информации в Telegram-канале — https://t.me/moszemlya
Покупка недвижимости ИЖС Видео Длинный пост 1
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Проверка земельного участка перед покупкой. Сервисы-помощники.
