В конце 2022 года, после начала частичной мобилизации и массового отъезда из страны, многие эксперты предрекали резкое падение цен на аренду жилья. Ожидалось, что уход высокооплачиваемых специалистов, в том числе из IT-сферы, приведет к обвалу рынка. Однако реальность оказалась сложнее и полна неожиданных поворотов. В этом обзоре мы разберем, что произошло на самом деле.
фото - ДомРФ
Спрос против предложения: неожиданный дисбаланс
Вопреки всем прогнозам, во втором квартале 2023 года на рынке аренды сложилась парадоксальная ситуация: спрос на квартиры не только не упал, но и превысил предложение. Количество новых объявлений о сдаче жилья сократилось почти на 25%, в то время как число успешно сданных квартир осталось на уровне начала года. Это означает, что жилье продолжали активно арендовать, несмотря на сокращение выбора.
С точки зрения экономики, такой дисбаланс — когда спрос высок, а предложение падает — должен неизбежно вести к росту цен. Однако цены на аренду демонстрировали удивительную стабильность, что ставит под вопрос классические рыночные модели.
География дефицита: Москва и Петербург в фокусе
Если посмотреть на ситуацию в регионах, становится ясно, что основное сокращение предложения коснулось двух столиц — Москвы и Санкт-Петербурга. Именно здесь во втором квартале тенденция к уменьшению количества доступных квартир только усилилась, создавая локальный дефицит на фоне сохраняющегося спроса.
Динамика цен: кто оказался прав?
Анализ ценовой динамики позволяет сделать интересный вывод: в споре пессимистов и оптимистов отчасти правы оказались все.
С одной стороны, если сравнивать с пиковыми значениями середины 2021 года, цены действительно снизились. С другой — за последний год (2022-2023) арендные ставки в крупных городах демонстрировали умеренный рост на 3-11%.
Скорость сделок: статистика против личного опыта
Любопытный момент — это расхождение между официальной статистикой и личным опытом участников рынка. По данным аналитиков ДомРФ, средний срок экспозиции квартиры (время от публикации объявления до сдачи) в Москве составляет чуть больше месяца, а в Петербурге — чуть меньше. Однако многие арендодатели и арендаторы отмечают, что на практике хорошие предложения, особенно студии и однушки без комиссии, «улетают» за несколько дней, а иногда и часов.
Обратите внимание: Обзор книги ▶ Продавец обуви ▶ Фил Найт..
Наверняка многие сталкивались с ситуацией, когда, раздумывая пару часов, уже не могли дозвониться арендодателю — квартира была сдана.* Речь однозначно о студиях и однушках.
-------
В полном обзоре ДомРФ представлена детальная структура рынка по количеству комнат и динамика цен в каждом городе-миллионнике. Ссылку на подробный материал можно найти в моем Telegram-канале.
-------
Однако в официальных отчетах часто не хватает анализа причин происходящего. Давайте попробуем разобраться в них самостоятельно.
Выводы
Главный парадокс текущего момента: значительный рост спроса (+11%) на фоне резкого сокращения предложения (на 44% меньше новых объявлений) не привел к пропорциональному скачку цен. В Москве и Петербурге арендные ставки за год выросли лишь на скромные 3%.
Сокращение предложения наиболее выражено именно в столицах, где экономическая активность традиционно высока.
Одна из возможных причин роста спроса — увеличение ставок по ипотеке. Когда покупка жилья становится менее доступной, а долгосрочное планирование в нестабильной экономике затруднено (кто сейчас готов брать ипотеку на 30 лет?), аренда остается логичным выбором. При этом ее стоимость остается относительно стабильной, в отличие от растущих платежей по кредиту.
Что касается уменьшения числа объявлений, это может быть связано с продажей инвестиционных квартир теми, кто уехал за границу. IT-специалистам, нашедшим работу за рубежом, часто требуются средства для обустройства на новом месте, что может подтолкнуть их к продаже недвижимости, ранее сдававшейся в аренду.
Что будет с рынком дальше?
Негативные макроэкономические факторы, влияющие на рынок, никуда не денутся. Сейчас мы наблюдаем спад в строительстве, но при этом на рынок продолжает поступать новое жилье от застройщиков.
В то же время резкого снижения цен на аренду ждать не стоит. Растущий дефицит бюджета и инфляционное давление будут поддерживать стоимость арендных услуг на текущем уровне или даже способствовать ее умеренному росту.
-----
Кот.Финансы: все о собственности и финансах.
[мин]Инвестиции в недвижимость ИпотекаАрендаLongpost 4 FeelingsБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Обзор рынка аренды жилья.
