На рынке новостроек Москвы существуют проекты, которые формально не входят в официальный список проблемных, но несут в себе значительные риски для покупателей. В статье разбираем, какие это объекты, почему их стоит обходить стороной и на что обращать внимание, если низкая цена все же манит.
В России существует официальный реестр проблемных новостроек — это объекты застройщиков-банкротов, где сроки сдачи или выдачи ключей нарушены более чем на полгода. Таких проектов сегодня около тысячи. Однако помимо них на рынке присутствуют так называемые «негласные долгострои». Это новостройки, которые уже переносили сроки более чем на 6 месяцев и, что критически важно, строятся по устаревшей схеме — без использования эскроу-счетов. В Москве к таким проектам относятся ЖК «Светлый мир Станция Л», «Время» и AFI Tower.
Почему эскроу-счета — это основа безопасности сделки?
Согласно данным опроса «Дом.рф» и ВЦИОМ, около 40% россиян не понимают принцип работы эскроу-счетов. А между тем, это ключевой механизм, защищающий средства дольщиков. До 2019 года, когда эта система стала обязательной, покупка квартиры в строящемся доме напоминала игру в рулетку: вы передавали крупную сумму застройщику, надеясь, что он выполнит обязательства. В случае его банкротства или мошенничества вы рисковали потерять и деньги, и будущее жилье, особенно в периоды экономических кризисов.
С введением эскроу-счетов схема кардинально изменилась. Теперь деньги покупателей не поступают напрямую застройщику, а аккумулируются на специальном счете в банке. Банк, в свою очередь, кредитует строительство. Застройщик получает доступ к средствам дольщиков только после официального ввода дома в эксплуатацию. Это создает мощную финансовую мотивацию для своевременного завершения строительства, так как компания не может использовать привлеченные средства по своему усмотрению до окончания работ.
Схематичное изображение работы эскроу-счета
Несмотря на то, что большинство новых проектов сейчас реализуется по эскроу, остались «долгожители» рынка, строящиеся по старым правилам. И, как правило, с ними связан целый комплекс проблем.
Ключевые риски негласных долгостроев: разбор на примере
Рассмотрим типичные проблемы на примере одного из самых продаваемых, но при этом проблемных проектов Москвы — ЖК «Светлый мир Станция Л».
1. Ненадежность застройщика
Застройщик Seven Suns Development известен многочисленными судебными разбирательствами, и «Станция Л» — не единственный его проблемный проект. Систематические срывы сроков стали для компании обычной практикой.
2. Непрозрачные условия продаж
Согласно проектной декларации, в этом ЖК нет ни проектного финансирования, ни эскроу. Однако многие покупатели узнают об этом слишком поздно, уже после заключения договора. Застройщик часто отказывает дольщикам в праве переуступки, а отделочные работы оформляет как «подарок». Это юридическая уловка: формально квартира продается без отделки, что лишает покупателя возможности предъявлять претензии по ее качеству.
Обсуждение отсутствия эскроу в чате покупателей ЖК
3. Постоянные переносы сроков
Дата ввода дома в эксплуатацию неоднократно сдвигалась, а выдача ключей, первоначально запланированная на первый квартал 2023 года, отложена как минимум до конца года (и это не окончательный срок).
Информация о переносе сроков сдачи с портала «Дом.рф»
4. Низкие темпы строительства и изменение условий
Текущее состояние объекта явно не соответствует заявленным планам по сдаче в этом году. Более того, застройщик в одностороннем порядке меняет характеристики: ранее анонсированные кладовые помещения и паркинг теперь недоступны для покупки.
Обратите внимание: Включай логику! Или 10 причин, которые мешают тебе богатеть.
5. Сомнительное качество будущего жилья
Качество постройки и благоустройства территории вызывает серьезные опасения. Нередко дольщики таких проектов стараются продать квартиры сразу после получения ключей, так как жить в них оказывается некомфортно. В профессиональной среде даже ходят шутки о том, что достраивать объект в итоге придется другой крупной компании, например, ПИКу.
Аналогичные сложности — значительные переносы сроков и отсутствие эскроу — характерны для AFI Tower и ЖК «Время». Также есть проекты, которые формально строятся по эскроу, но также отметились серьезными задержками, например, другие объекты Seven Suns Development («Сказочный лес», «В стремлении к свету») и ЖК «Большая семерка» от «Бэсткон».
Почему же эти квартиры все равно покупают?
Парадокс в том, что ЖК «Станция Л» остается одним из лидеров продаж в столице. Покупатели видят негативные отзывы, но часто игнорируют их, соблазняясь главным аргументом — низкой ценой. Предложения начинаются от 5,8 млн рублей, что для Москвы является уникальным предложением. Соседние проекты, например, от надежного застройщика ПИК, стоят значительно дороже. Люди, называя себя инвесторами, берут крупные ипотечные кредиты и несут деньги в рисковые проекты, а потом сталкиваются с невыполнением обязательств.
Ситуацию усугубляет и поведение некоторых профильных СМИ, которые продолжают активно рекламировать такие проблемные объекты, не акцентируя внимание на их недостатках.
Пример рекламы ЖК «Станция Л» в одном из изданий
Стоит ли рисковать?
Полный крах и отказ от достройки маловероятен. Если проект официально признают проблемным, он может быть передан Фонду развития территорий, который либо вернет деньги дольщикам, либо завершит строительство. Важный нюанс: эта защита распространяется только на жилые помещения, а не на апартаменты.
Однако и в этом случае покупателя ждут серьезные испытания:
1. Неопределенность со сроками. Дом могут достроить за год-два, а могут и за десять лет, как это произошло с печально известным ЖК «Царицыно».
2. Финансовые потери из-за инфляции. Если вам вернут деньги через несколько лет, их покупательная способность значительно снизится, и на аналогичную квартиру этих средств уже не хватит.
3. Низкое качество итогового продукта. Дом, достраиваемый фондом, часто имеет массу недоделок, проблемы с коммуникациями, не соответствует первоначальным обещаниям по инфраструктуре. Перепродать такую квартиру в будущем будет крайне сложно.
Таким образом, покупка в негласном долгострое — осознанный риск. Если вы готовы к возможным многолетним ожиданиям, финансовым потерям и проблемам с качеством, решение остается за вами. В противном случае, от такой сделки лучше отказаться. Всегда тщательно проверяйте новостройку: убедитесь в использовании эскроу-счетов, изучите динамику строительства по фото- и видеоотчетам, проверьте репутацию застройщика и историю его предыдущих проектов.
Если вам интересны разборы по недвижимости, будем рады вам в нашем Telegram-канале.
НедвижимостьПокупка недвижимостиДолгостройДлиннопост 1 ЭмоцииБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Негласные долгострои — новостройки, которые нельзя покупать. Но люди все равно берут ….
