Как эскроу-счета и льготная ипотека изменили рынок новостроек в России

(Новорег, подписался на Александра в Telegram и решил ответить здесь)

Два взгляда на одну проблему

Автор поста, на который я отвечаю, рассматривает ситуацию с доступностью жилья с точки зрения потребителя, связывая рост цен с льготной ипотекой. Я же предлагаю взглянуть глубже и обратить внимание на другой ключевой фактор — систему эскроу-счетов. Именно она, на мой взгляд, стала причиной того, что в России исторически сложившееся соотношение цен изменилось, и новостройки по стоимости сравнялись с «вторичкой».

Как работало раньше: финансовая пирамида в строительстве

Раньше процесс финансирования строительства напоминал хождение по краю. Представьте директора небольшой строительной компании, который ведет два проекта — условные жилые комплексы «Нью-Терьер» и «Новый Чих». Деньги на строительство поступают от дольщиков, которые покупают квартиры на этапе котлована. И вот возникает проблема на одном объекте: растут цены на материалы, срываются сроки, нужны средства на выплату неустойки. Брать дорогой кредит невыгодно. Что делает директор? Он берет деньги, внесенные покупателями «Нью-Терьера», и вкладывает их в «Новый Чих», чтобы «заткнуть дыру». Надежда на то, что проблемы на первом объекте удастся решить позже.

Иногда такая схема срабатывала, но часто цепочка форс-мажоров множилась, контроля не было, и компания в итоге банкротилась, оставляя дольщиков без денег и без квартир. Схема, конечно, упрощена — в реальности в ней могли быть задействованы десятки объектов. Но суть в том, что даже при честных намерениях застройщика покупатели несли огромные риски, становясь заложниками ситуации.

Обратите внимание: Как выполнить анализ безубыточности, как его использовать. Цена продажи за единицу.

Революция: приход эскроу-счетов

Сегодня такая схема практически невозможна. С введением эскроу-счетов деньги покупателей замораживаются на специальном счете в банке и поступают застройщику только после сдачи дома. Средства, внесенные за квартиры в одном жилом комплексе, нельзя использовать для финансирования другого. Это дало покупателям гарантию: их дом будет достроен, а их деньги не пропадут в случае проблем у застройщика.

Однако у этой медали есть и обратная сторона. Строительство — область, полная непредвиденных обстоятельств. Раньше «дыры» латали за счет других проектов, а теперь застройщику для решения проблем приходится брать дорогие банковские кредиты. Это серьезно увеличивает их финансовую нагрузку.

Связка: эскроу + льготная ипотека

И здесь на сцену выходит льготная ипотека. Государство предоставляет ее только для покупки квартир в новостройках. Это создало мощный стимул для покупателей и стало для застройщиков тем самым инструментом, который компенсировал возросшие из-за эскроу издержки и позволил удерживать цены.

В результате мы получили парадоксальную, на первый взгляд, ситуацию. Льготная ипотека не столько «сделала жилье доступным» в абсолютном смысле, сколько выровняла стоимость нового и старого жилья, устранив при этом главный риск — риск не получить квартиру. Покупатель теперь может взять ипотеку на новостройку практически по той же цене, что и на «вторичку», но с гораздо большей уверенностью в результате. Те, кто в прошлом потерял деньги, в эту статистику, конечно, не попали.

Кто в выигрыше?

Безусловно, банкам такая система крайне выгодна. Они получают надежных заемщиков (под госгарантии), финансируют застройщиков под высокий процент и контролируют эскроу-счета. Это очень прибыльный бизнес.

Но я считаю, что главная цель этих изменений — не обогащение банков. Основная задача — вытащить российский рынок недвижимости из хаоса 90-х, избавить его от непрозрачных схем и системных рисков для граждан. Повышение финансовой дисциплины, гарантии для дольщиков и стабилизация рынка — вот та цена, которую в итоге заплатили все участники процесса.

(Извиняюсь за пространное изложение, пишу как старик)

Больше интересных статей здесь: Финансы.

Источник статьи: Ответ на пост «А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?».