Эта история — не универсальная инструкция к обогащению, а скорее анализ уникального стечения обстоятельств: удачного времени, правильного места, низких процентных ставок и доли везения. Автор осознаёт, что сегодня, повтори он те же действия, результат мог бы быть совершенно иным — это классический пример "ошибки выжившего". Статья разделена на две части: первая, представленная ниже, раскрывает предпосылки и логику покупки, а вторая будет посвящена цифрам, расчётам и итоговой доходности.
Пролог: Идеальный момент на рынке
Всё началось в 2018 году. Оглядываясь назад, становится ясно, что это был период исторически низких цен на жильё, хотя тогда они не воспринимались как нечто экстраординарное. Рынок пережил серьёзный спад после кризиса 2008-2009 годов, а затем, в конце 2014 года, резкий скачок ключевой ставки и укрепление рубля привели к ажиотажному спросу. Люди, опасаясь девальвации, вкладывали сбережения в товары и недвижимость, что вызвало пик продаж. Однако к 2016-2017 годам этот спрос иссяк, и цены вошли в фазу стагнации и даже умеренного снижения.
Именно этот период запомнился автору как время возможностей: объявления на площадках вроде Авито могли висеть месяцами, а цены понемногу снижались. Это создало идеальные условия для принятия решения: ежемесячный платёж по ипотеке на студию с минимальным первоначальным взносом (тогда 20%) был лишь ненамного выше средней арендной платы за аналогичное жильё. Фактически, разница между "платить за своё" и "платить за чужое" стала символической.
Выбор локации: Стратегия вместо экономии
Прожив в Петербурге достаточно долго, автор сразу исключил из рассмотрения новые спальные районы на окраинах. Недостроенная инфраструктура, долгая дорога до центра и общая необустроенность перевешивали кажущуюся выгоду в 30-40% от цены. Вместо этого фокус сместился на районы в шаговой доступности от центра, но с современной застройкой.
Выбор пал на район у метро «Фрунзенская», расположенный за Обводным каналом. Его ключевые преимущества: пешая доступность до метро (5-7 минут) и всего 7-10 минут на транспорте до исторического центра. Однако у этой территории была непростая история — ещё в начале 2010-х годов это была промзона с Варшавским вокзалом и железнодорожными путями, что долго сдерживало развитие.
Поворот на 180 градусов от этой промзоны открывал вид на уютный центр с высокой стоимостью квадратного метра. За десятилетие, с 2013 по 2023 год, девелоперы совершили настоящую трансформацию: на месте промышленных территорий вырос современный, разнообразный по классам жилья район (комфорт, премиум, бизнес) с новой социальной инфраструктурой — школами, детсадами, парковками.
Это был уникальный шанс: близость к центру без компромиссов в виде старого фонда, ветхих коммуникаций и проблем с ремонтом.
Обратите внимание: Методы оценки коммерческой недвижимости!.
В 2018 году район ещё напоминал большую стройплощадку, но некоторые дома были уже сданы, а цены оставались относительно доступными.
Сделка и первые вложения
В итоге была приобретена студия с базовым ремонтом за 4 миллиона рублей. Дополнительно около 150 тысяч рублей было вложено в мебель, технику и улучшения, включая отделку балкона керамогранитом и установку плотной шторы (актуально для питерских белых ночей). Общие вложения в объект составили около 4.2 млн рублей.
Финансовая схема была следующей: ипотека с первоначальным взносом 20% (800 тыс. рублей) и ежемесячным платежом около 31 тыс. рублей. На мебель и улучшения ушло ещё примерно 200 тыс. рублей собственных средств. Таким образом, стартовые вложения составили 1 миллион рублей. Для сравнения: аренда аналогичной студии в то время обходилась в 25 тыс. рублей + коммунальные услуги. Переплата за собственное жильё составляла всего около 6 тыс. рублей в месяц, что казалось разумной платой за будущий актив.
Результат: Рост стоимости и доходности
Последующие годы показали, что это решение было крайне удачным. По данным агрегаторов вроде «Авито», средняя цена студии в этом районе к 2023 году выросла примерно в два раза. При этом доходы населения не демонстрировали сопоставимого роста.
Ситуация на рынке аренды изменилась кардинально. Если в 2018 году студию сдавали за 25 тыс. рублей, то сейчас нижний порог начинается от 40 тыс. рублей за долгосрочную аренду, а многие собственники успешно занимаются посуточной арендой, получая ещё больший доход (до 48 тыс. рублей и выше), благодаря расположению района — самому близкому к центру среди новых построек.
Рост цен оказался настолько значительным, что сегодня за те же 4 миллиона рублей, потраченные в 2018 году на студию, не всегда можно приобрести даже комнату в приличной коммуналке.
---
Категория: Финансы (недвижимость, бизнес, фондовый рынок)
Подписаться!
---
Что будет в следующей части
Вторая часть статьи будет целиком посвящена финансовой стороне проекта:
- Детальный разбор расходов при покупке: ипотека, страховки, сопутствующие платежи.
- Стратегия рефинансирования кредита и её выгоды.
- Динамика доходов от аренды за все годы владения.
- Расчёт общей рентабельности инвестиции с учётом всех факторов.
Чтобы дать предварительный ответ на вопрос из заголовка: при стартовых вложениях в 1 миллион рублей текущая стоимость актива (за вычетом остатка долга по ипотеке) оценивается минимум в 5 миллионов. Это обеспечивает среднегодовую доходность на уровне свыше 40%, что и позволяет говорить о заработке "миллионов" на этой сделке.
/ авторская статья
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Как я заработал миллионы на недвижимости.
