В прошлом месяце Центральный банк России ужесточил требования к ипотечным кредитам с искусственно заниженными процентными ставками. Это было своевременное и необходимое решение, поскольку даже незначительное повышение ставки на 0,1–1% может привести к росту стоимости жилья на 20–30%, что делает последующую перепродажу квартиры как минимум безубыточной, а чаще — убыточной.
В ответ на эти меры на рынке появилась новая акция — «Ипотечный кредит за 1 рубль в месяц». Давайте разберемся, что она из себя представляет и какие скрытые нюансы могут ждать потенциальных заемщиков.
Отмена субсидированных ипотечных программ потребовала от банков и застройщиков новых инструментов для стимулирования спроса. В ход пошла проверенная временем схема — ипотека с раздельным траншем. Автор статьи лично знаком с этой механикой: при покупке его квартиры тело кредита было разделено на две части — 50% выплачивалось до сдачи дома, а оставшиеся 50% — перед подписанием акта приема-передачи. Первые платежи были вполовину меньше, но досрочное погашение до получения второго транша было невозможно.
Новая акция «за 1 рубль» работает по похожей схеме, заменяя первые платежи символической суммой. Однако за кажущейся выгодой могут скрываться серьезные риски. Рассмотрим три основных подводных камня, на которые стоит обратить внимание.
1. Запрет на досрочное погашение до основного транша
Банки и девелоперы — не благотворительные организации.
Обратите внимание: Богатей! Отдай десятину. Благотворительность напрямую связана с финансами.
Если заемщик будет освобожден от существенных платежей на год или два, у него может возникнуть желание и возможность погасить кредит досрочно. Но именно в первые годы банк получает основную часть своей прибыли за счет процентов. Поэтому высока вероятность, что в договоре будет прописан временный мораторий на досрочное погашение или этап с рублевым платежом будет оформлен не как классический кредит, что позволит ограничить права заемщика.2. Завышенная стоимость объектов
Этот риск довольно очевиден. Привлекательная акция искусственно стимулирует спрос, что дает застройщикам возможность повышать цены на квартиры. Вряд ли крупные девелоперы пожертвуют своей прибылью ради увеличения объемов продаж. Более того, для оформления такой «льготной» ипотеки банки, скорее всего, будут требовать повышенный первоначальный взнос, что также скажется на общей стоимости покупки для клиента.
3. Продажа неликвидного жилья
Включаем логику: главная цель подобных акций — продать то, что плохо покупается. Популярные квартиры в хороших локациях раскупаются и без дополнительных стимулов даже в кризис. Следовательно, программа «1 рубль в месяц» с высокой долей вероятности будет применяться к менее востребованным объектам: квартирам с неудачными планировками, на первых или последних этажах, в домах на окраинах или в проблемных проектах. Эта гипотеза находит частичное подтверждение при анализе каталогов крупных застройщиков, участвующих в акции.
Итоги и рекомендации
Откровенно мошеннические компании вряд ли будут участвовать в подобных программах, так как это привлекает внимание регуляторов. Поэтому риск столкнуться с откровенным обманом невелик.
Главный вопрос заключается в том, на каких условиях и кому будет доступна эта программа. Ключевой вывод для потенциального покупателя: необходимо тщательно изучать не только условия кредита, но и репутацию банка, надежность застройщика, а также конкретный объект недвижимости, который предлагается по столь привлекательной ставке.
Как только наберется достаточная практика применения этой схемы и появятся первые кейсы, мы вернемся к более детальному анализу.
Да пребудет с вами дедукция и финансовая грамотность!
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Смотрим в реальность.
