В этом обзоре я продолжаю анализировать уникальное поведение рынка недвижимости в двух ключевых городах России — Москве и Сочи. Эти рынки часто демонстрируют собственную динамику, отличную от общероссийской. Последний раз я подробно рассматривал ситуацию в ноябре-декабре. Сейчас же мы проанализируем изменения за прошедший месяц и попробуем спрогнозировать дальнейшие тенденции.
Как житель Москвы и инвестор, вкладывающий средства в покупку квартиры в Сочи (об этом я регулярно рассказываю на своем канале — подписывайтесь для деталей), я представляю вашему вниманию ежемесячный анализ ценовой ситуации.
Рекламные цены в Сочи
Начнем с анализа цен, заявленных в объявлениях (а не реальных сделок) на сочинском рынке.
Данные взяты с: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
На первичном рынке цены продолжают корректироваться вниз после достижения пиковых значений, тогда как на вторичном рынке снижение было незначительным. При этом разрыв между стоимостью нового и вторичного жилья остается огромным, что неудивительно, учитывая отсутствие существенных преимуществ у «вторички».
Динамика в Сочи (декабрь → январь):
Первичный рынок: 433 тыс. руб./м² → 379 тыс. руб./м² (снижение на 12,5%)
Вторичный рынок: 273 тыс. руб./м² → 270 тыс. руб./м² (снижение на 1,1%)
Рекламные цены в Москве
Переходя к Москве, мы видим иную картину. Здесь рекламные цены, кажется, оторвались от реальности и продолжают расти.
Данные взяты с: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Ситуация здесь обратная сочинской. Цены на вторичное жилье растут, в то время как на первичном рынке наблюдается незначительное снижение. Рост стоимости «вторички» во многом обусловлен ее выгодным расположением в уже сложившихся районах.
Динамика в Москве (декабрь → январь):
Первичный рынок: 358 тыс. руб./м² → 357 тыс. руб./м² (незначительное снижение на 0,3%)
Вторичный рынок: 417 тыс. руб./м² → 423 тыс. руб./м² (рост на 1,4%)
Рост поддерживается ранее одобренными ипотечными заявками, ожиданиями снижения ключевой ставки ЦБ с текущих 16% и ростом доходов населения. Эти факторы искусственно стимулируют спрос, одновременно ограничивая предложение.
Однако рекламные цены отражают лишь желания продавцов. Чтобы понять реальную картину, необходимо обратиться к данным по фактическим сделкам.
Анализ реальных сделок
Индекс московской недвижимости ДомКлик (MREDC) в настоящее время показывает значение 284 тыс. руб. за квадратный метр, что на 2 тыс. меньше, чем в декабре. С ноября индекс остается относительно стабильным с тенденцией к небольшому снижению.
MREDC — это сводный индекс рынка недвижимости Москвы, рассчитываемый на основе агрегированных данных по ипотечным сделкам от ДомКлик. Он отражает среднюю фактическую стоимость 1 квадратного метра.
Данные доступны здесь: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам аналогичных индексов от ДомКлик не публикуется.
СберИндекс, в свою очередь, отражает эффективные цены первичных сделок. Москва в нем представлена отдельно, а Сочи — только в составе Краснодарского края.
Данные здесь: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
Согласно ему, цена в Москве составляет 294 тыс. руб./м², что на 3 тыс. выше прошлого месяца. Это значение на 10 тыс. превышает MREDC, но важно учитывать, что данные актуальны на 1 января.
Фактические цены сделок оказываются на 18-21% ниже заявленных в объявлениях. Эксперты часто говорят о скидке в районе 10%, и такое расхождение сохраняется большую часть года (вероятно, с учетом дополнительных комиссий).
В Краснодарском крае средняя цена выросла до 171 тыс. руб./м², что на 2 тыс. выше предыдущего значения.
Сравнение с другими городами
Для полноты картины традиционно рассмотрим рекламные цены в Санкт-Петербурге, Краснодаре и Анапе.
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
Следует помнить, что реальные цены сделок будут ниже указанных.Рекламные цены (руб./м²):
Москва: первичка — 357 тыс., вторичка — 423 тыс.
Сочи: первичка — 379 тыс., вторичка — 270 тыс.
Санкт-Петербург: первичка — 250 тыс., вторичка — 214 тыс.
Анапа: первичка — 167 тыс., вторичка — 154 тыс.
Краснодар: первичка — 152 тыс., вторичка — 120 тыс.
Спрос и ситуация с ипотекой
С сентября по ноябрь спрос на вторичное жилье в Москве оставался на прежнем уровне. Однако с наступлением зимы покупательская активность начала снижаться: в декабре спрос упал на 20% по сравнению с осенними месяцами. Январь 2024 года оказался еще более слабым — спрос сократился на 35% относительно января прошлого года.
Высокие ипотечные ставки привели к сокращению числа сделок с новостройками и снижению доли ипотеки в них. Средняя ставка сейчас составляет 16,94%. Если в сентябре на ипотеку приходилось 37,4% сделок с первичным жильем, то к декабрю эта доля упала до 25%, а в январе ипотечные сделки стали единичными. Стоит отметить, что январь традиционно является месяцем низкого спроса.
Важный рубеж — 1 июля 2024 года, когда одновременно истекают сроки действия двух госпрограмм: «Семейная ипотека» и «Господдержка». Ожидается, что госпрограммы продлеваться не будут, а семейная ипотека, скорее всего, останется в прошлом. Продолжат действовать программы для IT-специалистов, сельская и дальневосточная ипотека.
Крупнейшие банки уже заявили, что льготные программы будут применяться только к новостройкам их партнеров-застройщиков, что является ожидаемым шагом.
Возвращаемся в Сочи: личный инвестиционный кейс
С июля 2021 года я накопил на покупку квартиры в Сочи в общей сложности около 2,96 млн рублей (данные на 1 января). Если ориентироваться на квартиру стоимостью 10 млн рублей, то сейчас для ее покупки нужно 11,44 млн, тогда как месяц назад было нужно 11,57 млн. Важно подчеркнуть, что это расчеты на основе рекламных цен, а поскольку в Сочи много «воздуха» в ценах, реальную стоимость можно оценить только на этапе активных переговоров.
На данный момент моих накоплений хватит на 11,37 квадратных метра. Для сравнения, в Ангарске на эти деньги можно купить около 30 метров в однокомнатной квартире, но, к счастью, такая цель передо мной не стоит.
На графике синяя линия показывает условную стоимость моей будущей квартиры в Сочи, а красная — динамику моих накоплений, включая прогноз на январь. Напомню, моя цель — накопить сумму, достаточную для формирования денежного потока, который покроет ежемесячные ипотечные платежи (эквивалент примерно 100% от стоимости квартиры).
Буду рад видеть вас среди подписчиков моего Telegram-канала, где я делюсь деталями накопления на квартиру в Сочи и своим инвестиционным опытом.
[мое] Недвижимость Москва Сочи Инвестиционная Ипотечная Биржа Фондовый Рынок Длинный пост 6Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Ипотека встала, но цены в Сочи и Москве не упали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.
