Анализирую ежемесячные изменения на рынке недвижимости Москвы и Сочи — двух городов, где поведение цен часто идет вразрез с общероссийскими трендами. Особый интерес представляет период после октябрьско-ноябрьских колебаний. Давайте разберем, что случилось за последний месяц и какие перспективы открываются перед покупателями и инвесторами.
Как москвич, инвестирующий в сочинскую недвижимость (об этом подробно в моем Telegram-канале — подписывайтесь), я регулярно отслеживаю ценовую ситуацию. Приступим к детальному разбору.
Рекламные цены в Сочи: первичный рынок корректируется
Начнем с анализа предложений на сочинском рынке, основанного на данных объявлений, а не завершенных сделок.
Данные взяты с ресурса: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Наблюдается интересная динамика: цены на новостройки откатываются от пиковых значений, в то время как на вторичном рынке стагнация. Ценник в 400+ тысяч за квадратный метр, конечно, выглядит оторванным от реальности, но важно помнить, что это заявленные, а не фактические цены продажи.
Изменения в Сочи с ноября по декабрь:
Первичный рынок: 465 тыс. руб./м² → 433 тыс. руб./м² (снижение на 6.9%)
Вторичный рынок: 272 тыс. руб./м² → 273 тыс. руб./м² (незначительный рост на 0.3%)
Рекламные цены в Москве: вторичка бьет рекорды
В столице картина иная. Рынок демонстрирует рост, особенно заметный на сегменте вторичного жилья.
Источник данных: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Здесь мы видим противоположную сочинской тенденцию: «вторичка» дорожает, а цены на новостройки слегка снижаются.
Изменения в Москве с ноября по декабрь:
Первичный рынок: 361 тыс. руб./м² → 358 тыс. руб./м² (снижение на 0.8%)
Вторичный рынок: 411 тыс. руб./м² → 417 тыс. руб./м² (рост на 1.5%)
На этом фоне ключевая ставка ЦБ в 16% делает обычную, нельготную ипотеку практически недоступной для большинства. Надежда остается лишь на будущее рефинансирование, но когда оно станет возможным — большой вопрос.
Центробанк поддержал инициативы правительства по ужесточению условий льготных программ. Как заявила Эльвира Набиуллина, эти меры призваны охладить перегретый спрос. Среди предлагаемых изменений: повышение первоначального взноса с 20% до 30%, снижение максимальной суммы кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и регионов с 12 до 6 млн рублей, сокращение субсидий банкам, ограничение количества льготных кредитов на одного заемщика и установление потолка долговой нагрузки в 50% от дохода.
Однако девелоперы, вероятно, уже ищут новые схемы для стимулирования спроса, так что стоит ожидать ответных ходов с их стороны.
Реальные цены сделок: разрыв с объявлениями
Объявления показывают желания продавцов, а фактические сделки — готовность платить покупателей. Этот разрыв — ключевой индикатор рынка.
Индекс недвижимости ДомКлик (MREDC) для Москвы в декабре застыл на отметке 286 тыс. руб./м², повторив ноябрьский результат. После роста от годового минимума (253 тыс.) цены приблизились к историческому максимуму (288 тыс.), что может сигнализировать о развороте тренда.
MREDC — сводный индекс, рассчитываемый на основе данных по ипотечным сделкам ДомКлик и отражающий среднюю стоимость квадратного метра.
Данные с Московской биржи: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
К сожалению, аналогичных индексов для других городов нет.
СберИндекс, основанный на сделках с новостройками, показывает для Москвы 291 тыс. руб./м² на 1 декабря (рост +6 тыс. за месяц). Он опережает MREDC, что логично, так как учитывает только первичный рынок.
Данные с портала: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
Важно: реальные цены сделок в Москве примерно на 21% ниже рекламных. Этот разрыв держится в течение года, хотя многие эксперты говорят лишь о 10% (возможно, включая в расчет свою комиссию).
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
По СберИндексу для Краснодарского края (куда входит и Сочи) средняя цена выросла до 169 тыс. руб./м² (+5 тыс. за месяц).
Сравнительная таблица цен в объявлениях
Для полноты картины приведу данные по другим городам (помним, что реальные цены сделок будут ниже).
Средние цены в объявлениях (руб./м²):
Москва: первичка — 358 тыс., вторичка — 417 тыс.
Сочи: первичка — 433 тыс., вторичка — 273 тыс.
Санкт-Петербург: первичка — 250 тыс., вторичка — 213 тыс.
Анапа: первичка — 167 тыс., вторичка — 153 тыс.
Краснодар: первичка — 152 тыс., вторичка — 118 тыс.
Повышение ключевой ставки до 16% — уже свершившийся факт, и его последствия рынок только начинает переваривать.
Будущее льготных программ и их влияние
Ужесточение, о котором шла речь, в первую очередь затронет массовую программу с господдержкой (те самые 8% для всех).
Условия семейной ипотеки пока остаются прежними. Высока вероятность, что ее продлят после 1 июля 2024 года, возможно, даже с улучшением условий, но гарантий нет.
Ожидается появление новых целевых льготных программ, например, для Дальнего Востока или Арктики, но их привлекательность для массового покупателя сомнительна.
Показательно, что в ноябре 2023 года доля льготной ипотеки в общем объеме выдач достигла рекордных 56%.
Очевидно, что с августа по ноябрь состоялся последний «рывок» тех, кто стремился успеть до изменений. Ждать ли теперь снижения цен? Покупатели — да, ждут. Но рынок, судя по всему, не спешит идти им навстречу. Наблюдение продолжается.
Личный инвестиционный кейс: квартира в Сочи
Вернемся к моим инвестициям в Сочи. С июля 2021 года условная стоимость целевой квартиры выросла примерно на 2,84 млн рублей (данные на 1 декабря). Если изначально она оценивалась в 10 млн, то сейчас ее рекламная цена — около 11,57 млн (месяцем ранее было 11,53 млн).
Важный нюанс: в Сочи огромное количество «виртуальных» предложений, и реальную цену можно узнать только при активном поиске и торге.
На сегодняшний день мои накопления позволяют приобрести 10,81 кв. метра такой недвижимости. Для сравнения: в Краснодаре на эти же деньги можно купить около 25 «квадратов» на вторичном рынке (при средней цене вторички 4,5 млн за квартиру).
На графике синяя линия — расчетная стоимость квартиры в Сочи, красная — динамика моего финансового результата. Напомню цель: накопить сумму, достаточную для формирования денежного потока, который покроет ежемесячные ипотечные платежи (это примерно эквивалентно 100% стоимости квартиры).
Подробнее о стратегии накопления и личном опыте инвестиций в недвижимость я рассказываю в своем Telegram-канале. Подписывайтесь!
[min]НедвижимостьМоскваСочиКвартираИпотекаКупить недвижимостьДлинный пост 9Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Сочи и Москва VS ужесточения льготных ипотек. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.
