Пандемийный период стал временем стремительного роста цен на недвижимость по всему миру, особенно на загородную. Эта ситуация заставила многих пересмотреть свои планы: одни отложили покупку, другие, наоборот, увидели в этом возможность для инвестиций. В результате приобретение собственного жилья превратилось из просто желания в насущную потребность для многих семей.
Однако в странах вроде США получение ипотечного кредита — сложная процедура с высокими требованиями к заемщику. Именно эта проблема породила популярность альтернативной схемы — Rent-to-Own, что переводится как «аренда с последующим выкупом». Эта модель предлагает гибкий путь к собственному жилью, минуя первоначальные барьеры традиционной ипотеки.
Как работает модель аренды с выкупом?
Принцип Rent-to-Own довольно прост. Специализированная компания приобретает недвижимость (например, 99% квартиры) и сдает ее клиенту в аренду. Ключевое отличие от обычной аренды в том, что часть ежемесячного платежа (например, четверть) идет в счет будущего первоначального взноса. За оговоренный срок, обычно 3 года, эта накопленная сумма может достигнуть 10% от стоимости жилья.
Этот период дает арендатору уникальную возможность «примерить» жилье на себя: оценить район, соседей, планировку, прежде чем принимать окончательное решение о покупке. Если через три года клиент понимает, что это не его дом, он может расторгнуть договор, заплатив относительно небольшой штраф, и забрать свои накопленные средства. После этого он свободен и может попробовать ту же схему с другим жильем.
Мировые лидеры рынка Rent-to-Own
В то время как в России этот формат практически не развит, на Западе он представляет собой полноценный и прибыльный бизнес. Яркий пример — американский стартап Divvy Homes из Сан-Франциско. Его успех доказывает востребованность модели: в сентябре 2020 года компания привлекла 43 млн долларов, а уже в феврале 2021-го — еще 110 млн, доведя общий объем финансирования до 290 млн долларов.
Divvy Homes действует по следующей схеме: компания за наличные покупает дом, который выбирает сам будущий жилец, но в рамках согласованного бюджета. Таким образом, клиент получает возможность жить в выбранном доме без необходимости сразу брать на себя долгосрочные ипотечные обязательства на 30 лет.
Почему люди выбирают аренду с выкупом вместо прямой покупки?
Причин несколько: непрерывный рост цен на жилье, жесткие требования банков к кредитной истории и доходу, а также меняющиеся жизненные обстоятельства. Молодые специалисты, начинающие карьеру, люди с неидеальной кредитной историей или те, кто часто переезжает по работе, — все они часто не могут или не хотят сразу брать ипотеку. Rent-to-Own становится для них финансовым мостом, позволяющим накопить на первоначальный взнос и «прижиться» на новом месте.
Ключевые игроки на рынке
Помимо Divvy Homes, в США успешно работают и другие сервисы:
ZeroDown: Выпускник акселератора Y Combinator, работает в Сан-Франциско и Сиэтле. Срок аренды здесь может достигать 5 лет. Клиент вносит комиссию в размере 10 тыс. долларов, что позволяет ему платить арендную плату вместо ипотечного взноса. За несколько лет он накапливает средства на первоначальный взнос, чтобы затем выкупить дом у компании через традиционную ипотеку. В случае отказа от покупки накопленные средства (до 9% от стоимости) возвращаются.
FlyHomes: Основан в 2016 году и привлек уже 310 млн долларов инвестиций. Компания действует как агент полного цикла: находит жилье, покупает его за наличные от имени клиента, а после одобрения его ипотеки перепродает ему же. FlyHomes также помогает с продажей старого жилья клиента и организацией переезда, беря на себя все хлопоты.
Почему в России Rent-to-Own пока не прижился?
На сегодняшний день говорить о скором расцвете формата Rent-to-Own в России преждевременно. Основная причина — разница в рыночных условиях. Подобные сервисы становятся массово востребованными, когда цены на недвижимость достигают такого уровня, что традиционная ипотека становится неподъемной для большинства. Хотя в России цены и растут, рынок пока не достиг такой критической точки.
Кроме того, для рентабельности такие проекты нужно запускать в крупнейших городах с высокими ценами, в первую очередь в Москве. Здесь модель могла бы заинтересовать обеспеченных людей, рассматривающих покупку жилья бизнес-класса, но как массовое решение она пока не актуальна.
Кто является целевой аудиторией за рубежом?
За границей покупка дома стала для многих недостижимой мечтой. Поколения миллениалов и зумеров часто не готовы «приковывать» себя к одному месту 30-летней ипотекой, ценя мобильность и свободу выбора. Основные пользователи сервисов — это люди, которые в принципе способны платить по ипотеке, но хотят сначала «протестировать» жизнь в новом районе, или те, кто ожидает значительного роста дохода в ближайшие годы (например, от запуска стартапа или карьерного скачка).
По своей сути, Rent-to-Own — это удобный и гибкий инструмент. Он позволяет за сравнительно небольшие деньги (относительно полной стоимости) пожить в потенциальном будущем доме, а уже потом, будучи уверенным в выборе, вложить в него серьезные средства. Несмотря на то, что для российского рынка эта модель пока экзотика, логика развития рынка недвижимости suggests, что рано или поздно мы можем прийти к ней и здесь.
***
В этом блоге я рассказываю о зарубежных proptech-стартапах. Мы разберем, почему одни идеи взлетают, а другие терпят неудачу, проследим за ростом технологических компаний в сфере недвижимости и попробуем дать прогнозы для российского рынка.
Если вас интересует какой-то конкретный стартап, вы хотите узнать о нем больше или получить обратную связь по собственному проекту — пишите мне на почту Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. или в комментарии!
#proptech #technology #it #стартап #айти #технологии #технологии будущего #интернет #бизнес #идея для бизнеса
Обратите внимание: Почему я постоянно пробую что-то необычное в жизни?.
Больше интересных статей здесь: Бизнес.
Источник статьи: Сначала пожить, потом – купить: почему сервисы аренды с выкупом не востребованы в России?.
