Госкомпания «Домклик», являющаяся дочерней структурой Сбербанка, опубликовала декабрьские данные о ценах, которые выставляют продавцы квартир на рынке. На основе этой информации был проведён анализ по ключевым городам, результаты которого представлены в виде обновлённой таблицы и наглядных диаграмм. Давайте рассмотрим основные выводы.
За декабрь 2024 года динамика цен была следующей:
Класс «Юниор» (вероятно, малогабаритное или бюджетное жильё): +1,9%
Среднерыночные показатели: +1,1%
Итоги за весь 2024 год:
«Юниор»: +13%
Вторичный рынок в целом: +8%
Рост в 8% за год — это много или мало? Для ответа на этот вопрос стоит сравнить эти цифры с динамикой других активов и макроэкономических показателей:
Денежная масса (М2): +20% за год
Курс доллара США к рублю: +20% за год
Стоимость золота в рублях: +55% за год
Стоимость нефти в рублях: +17% за год
Стоимость газа в рублях: +65% за год
(В связи с политикой площадки, прямые ссылки на графики, иллюстрирующие эти данные, не приводятся. Для ознакомления с визуализацией рекомендуется обратиться к первоисточнику через поисковые системы.)
Почему рынок недвижимости отстаёт от роста денежной массы?
Возникает закономерный вопрос: если объём рублей в экономике вырос на 20%, то почему вторичный рынок жилья прибавил лишь 8%? Ключ к разгадке — в крайне неравномерном распределении роста по регионам. Основной прирост цен пришёлся на Москву (+22%), где сосредоточено около 34% населения рассматриваемых городов. Это указывает на то, что основной денежный поток концентрируется в столице и распределяется среди узкого круга лиц, связанных с госструктурами и крупным бизнесом.
Ещё более показателен взрывной рост в Сочи (+41%), который демонстрирует, что значительные капиталы, в том числе выведенные из-за рубежа, ищут точку приложения в элитной недвижимости курортного региона, поскольку альтернативные варианты для вложения ограничены.
При этом средний и высший класс практически не интересуются инвестициями в недвижимость других крупных городов. В результате на их вторичных рынках роста почти не наблюдается, а в некоторых случаях (Пермь, Екатеринбург, Тюмень) даже зафиксировано снижение цен.
Таким образом, в 2024 году основной поток ликвидности прошёл через московский рынок недвижимости. Получившие выручку продавцы столичных квартир, вместо того чтобы вкладываться в регионы (за исключением Сочи и Краснодара), предпочли более консервативные инструменты, такие как банковские депозиты, или инвестировали в коммерческую недвижимость («другой вид бетона»). Это одна из причин, почему избыточная рублёвая ликвидность не разогнала цены по всей стране.
Долгосрочный тренд: 6 лет в динамике
Если взглянуть на более продолжительный период, картина становится ещё более рельефной:
Денежная масса (М2): +164%
Цены на вторичном рынке в рублях: +120%
Объём наличных рублей: +143% (что частично объясняется неучтённой эмиссией)
Фонд оплаты труда (номинальный): +104%
Важно отметить, что на протяжении всех шести лет темпы роста цен на жильё стабильно опережали рост заработной платы. Это косвенно свидетельствует о том, что значительная часть спроса на рынке формируется не за счёт текущих доходов населения, а за счёт заёмных средств или теневого капитала.
Региональная специфика
На графиках ниже представлена детальная динамика цен по отдельным городам за шестилетний период, которая наглядно показывает разрыв между столичными/курортными регионами и остальной страной.
Далее приведена сводная таблица с предложениями продавцов по 23 городам России.
Обобщающая диаграмма по всем рассматриваемым городам:
Вопрос достоверности данных и риски на рынке
К представленным данным об объявлениях следует относиться с определённой долей скептицизма. Дело в том, что деятельность риелторов в России не подлежит лицензированию, что создаёт почву для мошеннических схем. Многие агенты размещают на площадках множество фейковых объявлений для создания видимости активности и привлечения клиентов.
Обратите внимание: Крым стал третьим по ценам на квартиры после Москвы и Петербурга.
Особенно острой проблема недобросовестных объявлений является в южных регионах. Например, в Краснодаре плотность объявлений о продаже недвижимости достигает 46 на 1000 жителей, что является аномально высоким показателем (для сравнения, в Москве он значительно ниже). За Краснодаром следуют Тюмень, Сочи и Новороссийск. При работе с предложениями из этих городов необходимо проявлять повышенную бдительность.
Основное правило безопасности: если у вас нет реальных рычагов воздействия на агента (например, через официальный договор, отзывы, репутацию), не стоит слепо доверять его информации. Всегда перепроверяйте данные и работайте только с проверенными специалистами.
На этом обзор за декабрь и 2024 год завершён. В следующих материалах планируется публикация анализа цен реальных сделок по данным Сбербанка по Москве, Санкт-Петербургу и другим ключевым локациям. Следите за обновлениями.
-------------------------------------
🌐t.me/stobks
[Моя] Недвижимость Покупка недвижимости Жилье Цена квартиры Длинный пост 1Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Цeны квapтиp в гopoдax Poccии. Итoги 2024.
