«Где деньги? Некомпетентная женщина умудрилась куда-то их потратить за один день. Куда именно — она не помнит. Теперь у меня нет ни квартиры, ни денег! Я бездомный!» — так мог бы описать свою ситуацию покупатель, ставший жертвой юридического казуса, когда, казалось бы, чистая сделка обернулась полным фиаско.
Покупка жилья у пожилых людей всегда считалась рискованной, и судебная практика подтверждает эти опасения. Часто такие сделки оспариваются и признаются недействительными спустя какое-то время. Основная причина — сомнения в том, что продавец в силу возраста или состояния здоровья полностью осознавал последствия своих действий, что прямо предусмотрено, например, статьёй 177 Гражданского кодекса РФ.
Неожиданный поворот: молодой и здоровый продавец
Однако куда более сложная и неочевидная ситуация возникает, когда квартира покупается у молодого, внешне абсолютно здорового и адекватного человека. Казалось бы, риски минимальны, но и такая сделка может быть отменена судом. Яркий пример — дело № 5-КГ23-19-К7, рассмотренное Верховным Судом РФ.
В 2020 году мужчина приобрёл квартиру по стандартному договору купли-продажи. Продавцом была молодая женщина, не имевшая на тот момент диагностированных психических заболеваний, вела переговоры уверенно и производила впечатление здравомыслящего человека. Дополнительную уверенность покупателю придавало то, что для сделки привлекалась ипотека: банк, выдающий кредит, всегда проводит тщательную проверку «чистоты» квартиры и истории её владения.
Иск от бабушки
Всего через год новый собственник получил исковое заявление. Истцом оказалась пожилая женщина — бабушка продавца. Она требовала признать сделку недействительной и вернуть ей квартиру, утверждая, что имущество было отчуждено против её воли.
Выяснилась предыстория. За три года до продажи, в 2017-м, бабушка оформила дарственную на эту квартиру на свою внучку (ту самую продавщицу). После оформления документов пожилая женщина уехала в другой город для лечения и проживания у родственников. Внучка, получив квартиру, исправно содержала её: жила там с дочерью, оплачивала коммунальные услуги. В 2020 году она решила продать это жильё.
Признание недееспособности и судебная тяжба
Осенью 2020 года бабушка была признана судом недееспособной из-за прогрессирующего психического расстройства. Её опекуном стала другая внучка. Узнав о дарственной и последующей продаже, опекун подала иск о признании дарения недействительным, а значит, и всей цепочки сделок.
Проведённые судебно-психиатрические экспертизы установили, что уже в 2017 году, в момент подписания дарственной, бабушка страдала тяжёлым заболеванием, которое лишало её способности понимать значение своих действий.
Первоначально суды апелляционной и кассационной инстанций отказали в иске. Они учли, что семья знала о дарении, не возражала против него, а все расходы по квартире нёс новый собственник. Судьи усмотрели в действиях опекуна не защиту интересов бабушки, а попытку передела наследства.
Позиция Верховного Суда: приоритет закона
Верховный Суд РФ кардинально изменил эту позицию, указав на следующее:
- Мотивы опекуна (добросовестные или нет) не имеют значения, так как на момент дарения он не был стороной сделки.
- Ключевым является установленный факт: бабушка в 2017 году не понимала значения своих действий, поэтому дарственная не выражала её волю (она сама заявляла в суде, что лишь уехала на время и не собиралась дарить квартиру).
- Согласно статье 302 ГК РФ, имущество, выбывшее из владения собственника помимо его воли, подлежит возврату, даже если новый владелец был добросовестным приобретателем.
В итоге Верховный Суд удовлетворил иск, признал право собственности на квартиру за бабушкой и обязал покупателя вернуть жильё.
Финансовая ловушка для покупателя
Главная трагедия покупателя развернулась на другом фронте. Деньги, уплаченные за квартиру, оказались утрачены. Продавщица, получившая крупную сумму, успела её потратить. Суд признал её должницей, но при официальном доходе в 20 000 рублей в месяц погашение многомиллионного долга растянется на десятилетия. Как показывает практика, взыскание денег с такого должника — процесс долгий, сложный и часто безрезультатный.
Выводы и рекомендации для покупателей
Эта история — суровый урок для всех, кто покупает жильё на вторичном рынке. Недостаточно просто проверить текущего собственника. Крайне важно:
1. Глубоко изучить историю перехода прав за последние несколько лет, а не ограничиваться свежей выпиской из ЕГРН.
2. Проявлять особую бдительность, если квартира перешла к нынешнему владельцу по договору дарения от пожилого родственника, особенно если даритель ещё жив или с момента его смерти прошло мало времени.
3. Понимать риски: если дарение будет оспорено и признано недействительным, вся последующая цепочка сделок рухнет. Добросовестный покупатель может лишиться и квартиры, и денег.
4. Привлекать профессиональных юристов для проведения полноценной юридической экспертизы сделки до её заключения.
Покупка недвижимости — слишком серьёзный шаг, чтобы полагаться на удачу. Тщательная проверка и юридическое сопровождение — не излишняя трата, а необходимая страховка от катастрофических потерь.
PS: Здесь я пишу на разные темы, но в своем Telegram-канале о кредитах и долгах я публикую новости о законодательстве для должников, обсуждаю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у вас есть потребительский кредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже являетесь должником по кредиту, микрозайму, алиментам, ЖКХ, налогам — вам будет интересно подписаться и читать мой Telegram-канал.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Мужчина купил квартиру, а продавец оказалась "неадекват". Квартиру вернул обратно, а деньги — нет.
