Установка остекления на балконе или лоджии без официального разрешения всегда была рискованной затеей, но в 2025 году последствия стали значительно серьёзнее. Теперь за такие действия владельцев квартир не только ожидают штрафы, но и принудительный демонтаж конструкций с фасада здания. Однако важно понимать, что новые правила коснутся не каждого собственника.
Многие жильцы, застеклившие балконы ещё десять или даже двадцать лет назад, могут столкнуться с неожиданными требованиями. Особенно это касается владельцев квартир в домах советской постройки, где балконы исторически использовались как утеплённые пространства. Теперь эти, казалось бы, привычные улучшения могут стать причиной административных санкций.
Согласно новым нормам, за самовольное остекление грозит штраф в размере 5000 рублей с обязательным предписанием вернуть балкону первоначальный вид. Если требование не выполняется, штрафы могут накладываться повторно, создавая существенную финансовую нагрузку. Платить по 5000 рублей ежемесячно — перспектива, которую сложно назвать приятной.
Тем не менее, есть категории собственников, которые смогут избежать наказания. Ключевую роль здесь играют сроки и юридические нюансы, такие как исковая давность. Подробнее об этих исключениях мы расскажем далее.
До 2025 года у владельцев квартир были более весомые аргументы в суде: они могли апеллировать к безопасности конструкции и повышению комфорта жилья. Однако с наступлением нового года правоприменительная практика ужесточилась, и отстаивать свои права стало значительно сложнее.
Эволюция законодательства: почему начали наказывать за остекление
Переломный момент наступил из-за кардинального изменения позиции Верховного Суда РФ. Высшая судебная инстанция установила новые правовые стандарты, ужесточив требования к любым изменениям в общем имуществе многоквартирного дома. Теперь для законного остекления необходимо получить согласие каждого собственника на общем собрании. Эта норма основана на ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса и подтверждена Постановлением ВС РФ от 28 марта 2023 г. № 5-КГ22-150-К2.
Новая правовая позиция Верховного Суда делает процесс узаконивания остекления крайне сложным, особенно если в исходном проекте дома оно не было предусмотрено (согласно практике 1-го КСОЮ, № 8а-36896/2022).
Судебная практика по подобным спорам также претерпела радикальные изменения. Если раньше суды часто вставали на сторону собственников, то теперь доминирует строгое толкование закона: остекление без согласия соседей признаётся незаконным и влечёт за собой обязанность демонтировать конструкцию и оплатить штраф.
Уже в 2024 году апелляционные суды по всей стране начали массово пересматривать старые решения, разрешавшие сохранить остекление. В чём причина?
С юридической точки зрения, любое остекление, примыкающее к фасаду, считается использованием общего имущества дома. Даже если изменения кажутся незначительными, они всё равно затрагивают внешний облик и конструктивные элементы здания.
Обратите внимание: Существует мнение, что многочисленные запросы кредитной истории ухудшает кредитную историю и снижает кредитный рейтинг.
Кроме того, балконная плита юридически часто считается частью общедомовой собственности. Следовательно, любые её изменения без одобрения других собственников трактуются как нарушение.Если общее собрание жильцов не дало согласия на остекление, такие изменения автоматически признаются незаконными. Собственнику будет предписано снять рамы, а в случае отказа — предъявлен иск. Подобные прецеденты уже стали обычной практикой для многих судов.
Поэтому жильцам, планирующим модернизацию балкона, крайне важно заранее озаботиться получением всех необходимых разрешений. В противном случае высока вероятность, что придётся восстанавливать исходное состояние конструкции за свой счёт.
Жалобу на незаконное остекление может подать широкий круг лиц: председатель ТСЖ, управляющая компания или любой сосед, которого не устраивают произведённые изменения.
Помимо обязанности демонтировать конструкцию, суды часто назначают дополнительный штраф за каждый день просрочки исполнения решения. Эти ежедневные взыскания, coupled with судебными издержками, расходами на экспертизу, госпошлиной и услугами юристов (если иск подаёт ТСЖ или УК), могут вылиться в весьма внушительную сумму.
Легальные пути: как сохранить остекление и избежать штрафов
Несмотря на ужесточение правил, существуют законные способы защитить своё остекление в суде. Для этого необходимо подтвердить одно из следующих обстоятельств.
Во-первых, если остекление было установлено и оформлено до 1 марта 2005 года — даты вступления в силу современного жилищного законодательства. В этом случае можно избежать санкций, особенно если сохранилось разрешение от местных властей, выданное до этого срока.
Во-вторых, если с момента установки прошло более трёх лет и истёк срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Например, для балкона, застеклённого в 2006 году, можно предоставить старые документы: договор с установщиком, квитанции на материалы. Если бумаги не сохранились, можно привлечь свидетелей или заказать строительно-техническую экспертизу для установления давности работ.
В-третьих, если остекление было изначально предусмотрено проектной документацией дома, а собственник merely произвёл замену или модернизацию существующих конструкций. Это является надёжным основанием для защиты своих прав в суде.
Расширение зоны риска: объединение с комнатой тоже под запретом
Присоединение лоджии или балкона к жилой комнате — ещё один крайне спорный вид перепланировки. Во многих регионах, включая Москву, такая реконструкция прямо запрещена и имеет устойчивую негативную судебную практику.
Даже при отсутствии прямого законодательного запрета, собственникам не стоит рассчитывать на легальность таких изменений. Согласно позиции Минстроя России, подобная перепланировка означает присоединение части общего имущества к личной квартире, что требует единогласного решения всех собственников дома.
Дополнительным препятствием служат Правила технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003), которые прямо запрещают использование балконов и лоджий не по прямому назначению (п. 4.2.4.9). Это существенно осложняет получение официального разрешения.
Панорамное остекление: особая строгость
Отдельного внимания заслуживает установка панорамных окон на лоджии. Верховный Суд РФ постановил, что для такой модернизации требуется согласие 100% собственников здания. Это связано с тем, что увеличение оконных проёмов уменьшает площадь наружных стен, которые являются общим имуществом.
Любое изменение площади общего имущества, согласно статьям 40 и 44 ЖК РФ и Определению ВС РФ № 5-КГ24-47-К2, требует единогласного одобрения всех владельцев.
Таким образом, собственникам, планирующим в 2025 году любые изменения балконов — будь то остекление, объединение с комнатой или установка панорамных окон — необходимо заранее оценить возможность получения всех необходимых согласований. Это поможет избежать длительных и затратных судебных разбирательств.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а в своем Telegram-канале о кредитах и долгах публикую новости о законодательстве для должников, рассказываю о судебной практике, делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у вас есть потребительский кредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже являетесь должником по кредиту, микрозайму, алиментам, ЖКХ, налогам - вам будет интересно подписаться и читать мой Telegram-канал.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Стало известно, кому в 2025 году придётся расстеклять остеклённые лоджии и балконы.
