В 2023 году российский рынок недвижимости демонстрирует явные признаки формирования ценового пузыря. Предпосылки для этого сложились еще в 2020-2021 годах, когда резкое снижение ставок по ипотечным кредитам и банковским депозитам спровоцировало настоящий бум покупок жилья в кредит. Это, в свою очередь, вызвало стремительный рост цен на квартиры, который в некоторых случаях достигал 1.5-2 раз. Важно отметить, что такой скачок цен абсолютно не соответствовал реальному росту доходов граждан, что является классическим признаком перегрева рынка.
К 2022 году первоначальный ажиотажный спрос, особенно на квартиры в новостройках, начал снижаться. Для поддержания активности на рынке были введены специальные стимулирующие меры.
Меры стимулирования и их последствия
Среди ключевых мер можно выделить:
- Снижение ипотечной ставки на 1-2%. Однако этот шаг во многом был нивелирован действиями застройщиков, которые компенсировали льготные проценты повышением стоимости квадратных метров. В результате произошел так называемый «технический» рост цен. Финансовые отчеты строительных компаний стали показывать рост выручки не за счет увеличения числа проданных квартир, а именно за счет искусственного завышения их стоимости.
- Введение минимального первоначального взноса на уровне 15%.
- Увеличение максимальных сроков погашения ипотечных кредитов.
Рост долговой нагрузки: тревожная статистика
Главным негативным последствием такой политики стало существенное увеличение закредитованности населения. По данным Центрального банка, к концу четвертого квартала 2022 года около 44% новых заявок на ипотеку подавали граждане, которые уже направляли более 80% своего ежемесячного дохода на обслуживание предыдущих кредитов. Для сравнения: в третьем квартале того же года доля таких заемщиков составляла 36%, а в четвертом квартале 2021 года — лишь 31%. Эта динамика наглядно показывает, как быстро растет долговая нагрузка на семьи.
Параллельно продолжает увеличиваться и общий объем выдаваемых ипотечных кредитов. В 2022 году кредитный портфель банков в этом сегменте вырос на 20%. Растущая инфляция вынуждает Центробанк повышать ключевую ставку, что в перспективе ведет к удорожанию всех кредитов, включая ипотечные.
Обратите внимание: Разбираемся с новым старым "продуктом" на рынке ипотечного кредитования первичного рынка.
Реакция регулятора: ужесточение требований
Центробанк уже обратил пристальное внимание на эти риски. Особую озабоченность у регулятора вызывает критический уровень долговой нагрузки населения, который вызывает опасения повторения кризисного сценария, аналогичного кризису 2008 года.
В качестве контрмеры с 1 мая 2023 года ЦБ вводит новые правила для банков. Теперь при выдаче ипотеки на новостройки по договорам долевого участия (ДДУ) кредитные организации обязаны применять повышенные коэффициенты риска. Эти коэффициенты зависят от двух факторов: размера первоначального взноса и уровня долговой нагрузки заемщика. Например:
- Если первый взнос составляет менее 15%, риск по кредиту необходимо увеличить в 1.5 раза.
- При взносе от 15% до 20% коэффициент риска будет равен 1.
- Если заемщик вносит более 30%, коэффициент снижается до 0.5.
Эксперты отмечают, что ипотека на специальных условиях от застройщиков, несмотря на кажущуюся выгоду, лишь маскирует реальную стоимость жилья и увеличивает риск раздувания ценового пузыря. Именно против такого «технического» завышения цен и направлены новые меры регулятора.
Выводы и прогнозы
Под давлением новых требований регулятора банкам, скорее всего, придется пересмотреть свои ипотечные программы. Ужесточение нормативов может привести к росту процентных ставок по жилищным кредитам. Кроме того, общая риторика Центробанка указывает на вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки для борьбы с инфляцией, что также сделает ипотеку менее доступной.
В этой ситуации потенциальным покупателям, которые рассматривают покупку квартиры в новостройке и имеют для этого необходимые средства, возможно, стоит поторопиться с принятием решения, пока действуют текущие, более мягкие условия кредитования.
А что Вы думаете на этот счёт?
Больше интересных статей здесь: Ипотека.
Источник статьи: Что происходит на рынке недвижимости.
