Сегодня мы оставим в стороне роскошные замки и дворцы с их гобеленами и винные погреба. Реальная жизнь большинства оценщиков и собственников вращается вокруг обычных домов: городских, дачных, садовых или таунхаусов. Что же важно знать владельцам и покупателям, заказывая оценку такого жилья? На что обращает внимание специалист и почему итоговая цифра часто не совпадает с ожиданиями?
Парадокс затрат: почему построить дороже, чем продать
Сегодня еще встречаются те, кто строит дом полностью за свой счет, но для оценщика более показательны случаи с привлечением кредита. Дом построен, банк требует отчет об оценке. Основной метод — сравнительный: специалист анализирует, по какой цене продаются похожие объекты. И вот клиент в шоке: «Почему так мало?» Он-то помнит цену участка и стоимость строительства по договору (или всем чекам). Кажется, просто сложи — и получишь стоимость. Но оценщик, видимо, ошибся.
Ошибки, конечно, бывают. Но чаще мы сталкиваемся с классическим внешним обесценением. Эффект особенно силен для домов вдали от крупных городов. Почему? Потому что сумма затрат на участок и строительство отражает рыночную стоимость только при наличии адекватного спроса. Если спроса нет, ваш личный девелоперский проект оказывается убыточным. И таких проектов в частном секторе — большинство. И это, по сути, нормально.
Частные застройщики редко строят с целью последующей перепродажи для прибыли. Кто-то хочет жить в новом доме в живописном месте и имеет на это средства. Строит и не думает о будущей продаже. Почему же не купить готовый дом, если он дешевле? Причин несколько. Во-первых, дом с историей — как брак не с первой любовью, не всем это по душе. Во-вторых, процесс строительства «под себя» — это отдельное удовольствие: планировать, наблюдать, мечтать о бане, мангале, детской площадке. Готовый дом может иметь планировку, которая вам не подходит. В-третьих, часто нужно жить именно в этом месте (близко к родным), а продающихся вариантов там просто нет.
Реальность рынка: когда желания не совпадают со спросом
Но когда возникает необходимость продать дом, выясняется, что ваша любовь к этому месту не разделяется потенциальными покупателями. Их родственники живут в других местах, дороги плохие, газа нет, магазин далеко, а по соседству — темнота. Чем привлечь сюда нового жильца? Разве что рыбалкой, грибами и, главное, низкой ценой. Стоимость на вторичном рынке — это всегда баланс между желаниями и финансовыми возможностями продавцов и покупателей в конкретной локации.
Обратите внимание: множество компаний строят дома под заказ, но готовых новых домов от девелоперов на продажу гораздо меньше. Строить на свой страх и риск — дело рискованное. Кстати, с оценкой таких готовых домов от застройщика проблем почти не возникает. Во-первых, типовое строительство дешевле индивидуального. Во-вторых, земля часто приобретается оптом (бывший луг), что снижает ее стоимость. В-третьих, на рынке много аналогичных объектов, проданных по схожей цене, что упрощает оценку.
Что делать, если оценка низкая?
А как быть остальным? Если кредит уже взят, дом нужно достраивать. Подведите коммуникации, установите окна, сделайте хотя бы черновую отделку. В большинстве случаев это позволит стоимости домовладения (дом + участок) сравняться с суммой кредита. Этого банку обычно и достаточно. Главное — не винить оценщика! Вы же строили не для продажи и не консультировались с ним перед началом работ.
Дорогая баня: личное удовольствие vs. рыночная стоимость
А вот история с другим акцентом. Супруги купили загородный старый домик. Муж, страстный любитель бани, построил на участке роскошную двухэтажную баню с комнатой отдыха. Жена баню не жаловала. В итоге пара развелась, дом решили продать и разделить деньги. Оценщик выставил стоимость, и бывшая жена в слезах: «Да одна баня стоит столько, во сколько вы всё оценили!» Увы. Баня, даже с кадастровым номером, не является жилым помещением и не увеличивает общую площадь. Это надворная постройка, как гараж или сарай. Вложения в нее — это вложения в личное удовольствие, которые рынок может не оценить. Разве что найдется такой же фанат, готовый жить в бане.
Умные люди придумали «банный дом», где часть помещений регистрируется как жилая площадь. Это уже другой разговор. Но и это не гарантирует возврата вложенных средств. Поэтому, планируя покупку дома с экстравагантными постройками (оранжереи, рыбоводные хозяйства), помните: красиво жить не запретишь, но жить нужно по средствам. Ваша готовность заплатить и оценка для банка — часто разные вещи.
Дом без земли: когда здание «минусует»
Отдельная головная боль — необходимость оценить дом отдельно от земельного участка, что часто требуется юридически. На рынке дома без земли не продаются, только домовладения целиком. Стоимость дома вычисляется условно: стоимость домовладения минус стоимость участка. Но чем дороже земля и чем старее дом, тем выше вероятность, что разница окажется отрицательной. В таких случаях говорят: «Дом минусует». Почему?
Потенциальный покупатель всегда сравнивает: купить готовое хозяйство или построить самому. Старый дом может требовать такого дорогого ремонта, что дешевле построить новый (физический износ). Или его планировку (низкие потолки, отсутствие ванной) уже не исправить (функциональный износ). А рядом могут быть свободные участки. Да, они дорогие, но там можно построить современный, удобный дом с учетом всех пожеланий.
Зачем это знать собственнику?
Во-первых, чтобы не удивляться, если в отчете 80% стоимости приходится на участок, а на дом со всеми постройками — лишь 20%. Хорошо, что оценщик смог вытянуть хотя бы так! Во-вторых, чтобы понимать: износ дома, предлагаемого в залог, имеет предел. С физической точки зрения дом может стоять, а с финансовой — его стоимость уже стремится к нулю.
Бумажная волокита: когда документы важнее кирпичей
Еще одна поучительная история. Клиент просит оценить дом для покупки в кредит. Дом прекрасный: два этажа, кирпичный фасад, мансарда. Но документы говорят другое: одноэтажный бревенчатый дом без удобств. Продавцы сделали реконструкцию, но не оформили. Для банка второго этажа и мансарды не существует. Более того, такой залог, скорее всего, не примут — кто поручится за безопасность неузаконенной перестройки? Оценка в таком случае возможна только условная, с оговоркой о необходимости узаконивания.
Недострой: подбитая птица строительного мира
Наконец, несколько слов об оценке незавершенного строительства. Некоторые думают: «Начну строить, а если что — продам». Не всё так просто. Незавершенный дом — как оборванная песня. Таких объектов на рынке много, и продаются они далеко не по сумме вложенных средств. Помимо внешнего обесценения, здесь играют роль строительные риски: качество фундамента, подвод коммуникаций, наличие воды в скважине. Рынок оценивает временное отсутствие, например, отопления, не по стоимости его монтажа, а с большим дисконтом от цены готового дома. Сделайте сначала, потом продавайте!
Оценивать недострои — дело неблагодарное. Продавец будет недоволен низкой оценкой, покупатель — высокой. Поэтому всем строящимся желаю успешного завершения проекта и долгой счастливой жизни под новой крышей!
Всем, кто интересуется тонкостями оценки имущества, добро пожаловать на канал «Пенки-оценки». Немного несерьезно о серьезных услугах по оценке. Канал для потребителей.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Кривые домишки.
