Приветствую всех! Наверняка многие помнят культовую сцену из фильма «Матрица», где главный герой Нео начинает видеть окружающий мир в виде непрерывного потока зеленого программного кода. Примерно такое же ощущение у меня возникло, когда я погрузился в изучение рынка новостроек Москвы. Только вместо кода передо мной мелькали постоянно меняющиеся цены, акции и скидки. И должен сказать, эта картина оказалась не менее сложной для расшифровки.
Я работаю программистом и, как многие в столице, устал от арендных платежей. Принял решение купить собственную квартиру и начал изучать предложения от застройщиков. То, что я увидел, заставило меня задуматься.
Игра в цены: как это выглядит на практике
Вот типичный пример из моего опыта:
Первый день: ЖК «Развод-Сити» — студия за 10 млн рублей.
Спустя неделю: В том же жилом комплексе объявляют «рост цен на 20%» — и студия уже оценивается в 12 млн.
Ещё через неделю: Появляется громкая реклама: «МЕГА СКИДКА 10%!». После её применения цена составляет 10.8 млн рублей, что всё равно дороже первоначальной стоимости.
Стало очевидно, что некоторые девелоперы виртуозно манипулируют ценами, создавая иллюзию выгоды. Чтобы разобраться в этом хаосе, я разработал специальный парсер — программу, которая автоматически отслеживает динамику цен на новостройки и анализирует, является ли объявленная скидка реальной или это маркетинговый ход.
Контекст рынка: По данным аналитиков, продажи новостроек в денежном выражении упали на 25–35%, а в количественном — на 20–25%.
Как работает анализ: примеры из жизни
Вот как выглядит реальная аналитическая сводка из моего канала за 6 ноября:
На диаграмме зелёным цветом выделены объекты с реальным снижением стоимости. Оранжевым — те, где скидка оказалась фейковой.
Пример реальной скидки
Рассмотрим подробнее максимальную скидку в 14.7% от застройщика ВЕЙВ (входит в группу ЛСР).
График наглядно показывает динамику цены: после периода постепенного роста 6 ноября произошло резкое и существенное снижение. В результате текущая цена стала даже ниже, чем была в мае. Такую скидку можно считать настоящей.
Пример фейковой скидки
А теперь взглянем на акцию от застройщика «Самолет» в ЖК «Октябрьская 98», отмеченную оранжевым.
Здесь график напоминает американские горки. Сначала цена была искусственно завышена почти на 10%, а через неделю на эту новую, повышенную цену наклеили «скидку» в 8%. «Самолет» часто практикует такие краткосрочные колебания цен, создавая видимость активности.
Доступ к информации для всех
Я создал Telegram-канал t.me/mskmeter, где бот ежедневно автоматически публикует подобные аналитические сводки. Это полностью бесплатный проект, без рекламы, скрытых платежей и обязательной регистрации. Теперь, когда застройщики действительно снижают цены (а такое происходит регулярно!), вы сможете узнать об этом одними из первых.
Буду благодарен за обратную связь и конструктивную критику. Напишите в комментариях, по каким застройщикам или жилым комплексам вам не хватает информации — постараюсь оперативно добавить их в анализ. У меня есть множество идей по развитию сервиса и внедрению функций, которых нет даже в платных аналитических системах с месячной подпиской за 60 тысяч рублей. Если сообществу будет интересно, готов и дальше делиться здесь разбором интересных кейсов и рассказывать о новых возможностях инструмента.
Больше материалов на финансовые темы: Деньги.
Источник статьи: Как я стал Нео в Матрице московских новостроек.
