Представьте ситуацию: семья годами копит, берет ипотеку, наконец покупает квартиру, делает ремонт и обживается. Проходит пять лет спокойной жизни, и вдруг к их двери приходят судебные приставы с представителями городской администрации и требуют немедленно освободить жилье. У подъезда уже стоит грузовик для вывоза вещей. Звучит как кошмар, но это реальная история, которая показывает, насколько хрупкой может быть безопасность сделки с недвижимостью. Давайте разберемся, как такое возможно и кто в итоге оказался прав.
Закон и суровая реальность
Согласно закону, собственник жилья обладает исключительным правом проживания в нем, и просто так лишить его этого права нельзя. Однако это право может быть оспорено, если в цепочке сделок с недвижимостью обнаруживаются серьезные нарушения или мошеннические схемы. Проблема в том, что такие юридические «мины» могут «взорваться» спустя много лет после покупки, когда новый владелец уже давно считает квартиру своим домом. Защита своих прав в таких ситуациях становится крайне сложной задачей.
Яркий пример — дело, которое в итоге дошло до Верховного Суда РФ. Оно наглядно показывает, как можно купить квартиру, вложить в нее деньги и душу, а потом оказаться на грани потери всего.
В 2018 году молодая семья в Москве приобрела однокомнатную квартиру. Все прошло гладко: сделка оформлена, документы в порядке, покупатели сразу начали ремонт и переезд.
Счастливое владение недвижимостью длилось пять лет, пока он не получил неожиданное уведомление от Департамента городского имущества с требованием освободить жилье.
В чем была подвох?
Расследование выявило шокирующие детали. Оказалось, что продавец квартиры был мошенником. Настоящий владелец квартиры умер еще в 2011 году, не оставив наследников. Квартира фактически стала бесхозной. Этим и воспользовались аферисты: они подделали документы, оформив квартиру на имя покойного, и затем «продали» ее ничего не подозревающим покупателям.
Департамент городского имущества, узнав об этом, подал в суд иск с требованием расторгнуть все сделки и вернуть квартиру в муниципальную собственность как выморочное имущество (по статье 1151 ГК РФ).
Первоначально несколько судов встали на сторону города. Они постановили, что имущество было незаконно выведено из муниципальной собственности. Более того, судьи сочли, что покупатель проявил недобросовестность и недостаточно проверил сделку. В качестве аргументов указывалась цена ниже рыночной и короткий промежуток между покупкой квартиры продавцом и ее последующей перепродажей. Казалось бы, семья вот-вот останется и без квартиры, и без денег.
Спасение от Верховного Суда
Однако в 2024 году Верховный Суд РФ пересмотрел это дело и дал принципиально новую трактовку, которая вселяет надежду для добросовестных покупателей. Суд обратил внимание на два ключевых обстоятельства:
Бездействие города. Департамент имущества в течение шести лет после смерти настоящего владельца не предпринял никаких действий, чтобы признать квартиру муниципальной собственностью. Такое длительное бездействие, как отметил суд со ссылкой на позицию Конституционного Суда, сыграло важную роль.
Добросовестность покупателя. На момент сделки право собственности продавца было официально зарегистрировано в ЕГРН — едином государственном реестре недвижимости. Покупатель имел полное право доверять этим данным. Скидка на квартиру объяснялась крупной задолженностью по ЖКХ в 200 000 рублей, которую покупатель затем погасил. Все платежи были подтверждены чеками, а факт вложения средств в ремонт также говорил в пользу семьи.
Учитывая эти аргументы, Верховный Суд отменил предыдущие решения и направил дело на новое рассмотрение, с высокой вероятностью того, что право собственности семьи будет сохранено (Определение ВС РФ от 12 ноября 2024 г. № КГ24-118-К2).
Как защитить себя при покупке жилья?
Эта история — серьезный урок для всех. Чтобы минимизировать риски, необходимо проявлять максимальную бдительность:
- Тщательно проверяйте историю объекта и продавца.
- Всегда получайте актуальную выписку из ЕГРН и анализируйте ее.
- Сохраняйте все документы, связанные со сделкой: чеки, расписки, договоры.
- Настораживающе низкая цена или странные условия сделки — это красный флаг. Если цена кажется слишком хорошей, чтобы быть правдой, скорее всего, так оно и есть.
- Помните, что мошенники сегодня могут подделать практически любые документы, включая паспорта.
Проявляя осмотрительность, вы защищаете не только свои инвестиции, но и свое будущее, свой дом.
P.S. Я пишу здесь на разные темы, но в своем Telegram-канале о кредитах и долгах я публикую новости о законодательстве для должников, рассказываю о судебной практике, делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у вас есть потребительский кредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже являетесь должником по кредиту, микрозайму, алиментам, платежам ЖКХ, налогам - вам будет интересно подписаться и читать мой Telegram-канал.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Семья купила квартиру, а через 5 лет у них потребовали освободить жилье. Как такое возможно?.
