Покупка недвижимости всегда сопряжена с рисками, и даже официальные документы не всегда дают полную картину. Многие покупатели считают выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) гарантией чистоты сделки, так как в ней отражены ключевые данные об объекте и правах на него. Однако существует важный нюанс: в выписке могут отсутствовать сведения о судебных спорах, если на имущество не наложен арест. Это упущение может привести к катастрофическим последствиям для нового собственника, вплоть до полной потери жилья, как это произошло в реальной истории, о которой пойдет речь.
Источник: web.archive.org
Предыстория сделки
После болезненного развода Сергей Степанович, оставив квартиру бывшей семье, начал искать новое жилье. Накопив необходимую сумму, он решил приобрести однокомнатную квартиру в Подмосковье. На специализированном сайте он нашел подходящий вариант и связался с продавцом. На просмотре его встретил представительный мужчина, который объяснил, что является зятем настоящей собственницы — пожилой женщины из другого региона, и продает квартиру по ее доверенности.
Насторожившись из-за схем с доверенностями, Сергей уже хотел отказаться, но продавец, представившийся офицером полиции Поповым, сумел его убедить. Он показал служебное удостоверение и расширенную выписку из ЕГРН, подтверждавшую недавний переход права от него к его теще, гражданке Юрьевой. Попов рассказал душещипательную историю: он подарил квартиру теще для переезда, но та передумала и попросила продать жилье, чтобы купить квартиру в своем городе.
Достижение договоренностей и проверки
История показалась Сергею правдоподобной, но осторожность взяла верх. Он согласился на сделку при условии, что самостоятельно закажет и проверит свежую выписку из ЕГРН. Продавец, сделав вид, что колеблется, в итоге пошел навстречу, но предложил компромисс: указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость. Это, по его словам, позволило бы избежать уплаты налога на доход от продажи, так как квартира находилась в собственности его тещи менее минимального срока владения.
Выписка из ЕГРН подтвердила, что с квартирой все в порядке. Источник: vbr.ru
Сергей Степанович, понимая риски «серой» схемы, но сочувствуя продавцу, согласился. Он заказал выписку, которая полностью подтвердила информацию от Попова: право собственности за тещей, обременений нет. Сделка прошла успешно, деньги были переданы по расписке, а в договоре фигурировала заниженная сумма. Новый владелец счастливо заселился в квартиру.
Неожиданный иск и суровая реальность
Спустя три с половиной года идиллию разрушил иск от Росимущества. Государство требовало освободить и передать квартиру в свою собственность. Адвокат Сергея ссылался на истечение трехлетнего срока исковой давности, но представители истца доказали, что ведомство узнало о сделке лишь недавно, что позволило восстановить срок.
Квартиру пришлось освободить. Источник: m.azh.kz
В суде вскрылись шокирующие детали. Оказалось, что на момент продажи квартира была предметом судебного спора. Прокурор выявил, что полицейский Попов, чьи расходы не соответствовали доходам, приобрел это жилье и дорогой автомобиль на незадекларированные средства. В соответствии с законом «О контроле за соответствием расходов...» прокурор подал иск об обращении имущества в доход государства. Узнав об этом, Попов спешно подарил квартиру теще, а затем, действуя по ее доверенности, продал Сергею, чтобы скрыть активы.
Почему выписка ЕГРН не спасла и что делать дальше
Ключевой проблемой стало то, что в выписке из ЕГРН не было информации о судебном споре. Такие сведения вносятся в реестр только если суд накладывает арест на имущество. В данном случае арест не запрашивался, поэтому сделка выглядела абсолютно чистой. Теоретически информацию можно было попытаться найти на сайте районного суда, но там обычно указан лишь факт наличия дела без его сути, что малоинформативно для обычного покупателя.
Адвокат Сергея настаивал на его статусе добросовестного приобретателя: он проверил выписку, а Росреестр зарегистрировал переход права. С 2019 года закон «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает право такого покупателя на единовременную компенсацию из казны в случае утраты жилья из-за действий третьих лиц.
Компенсацию от государства получить непросто. Источник: invest-en.com
Однако процедура получения компенсации крайне сложна. Сначала нужно взыскать убытки с продавца через суд и безуспешно попытаться получить с него деньги через приставов в течение полугода. Только после этого можно требовать компенсацию с государства. Причем размер компенсации ограничен суммой, указанной в договоре купли-продажи. Для Сергея это означало потерю миллиона рублей, который он заплатил «в черную», а также рост рыночной стоимости квартиры за прошедшие годы, который суд не учитывает. Несмотря на низкие шансы и печальную судебную практику, адвокат рекомендовал бороться за возврат средств всеми доступными способами.
Эта история — суровое напоминание о том, что даже официальные документы не дают стопроцентной защиты. Покупателям стоит проявлять максимальную бдительность, а в сложных случаях — привлекать профессиональных юристов для глубокой проверки, включая возможные судебные процессы, которые могут быть не видны в ЕГРН.
Как программист уехал на работу за границу, а мошенники продали его пустующую квартиру
Как две девушки сняли роскошную квартиру и почему они пожалели об этом
Пострадала от квартирной мошенницы и халатности нотариуса, но заставила страховую вернуть ей деньги
Подписывайтесь в раздел МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Как государство конфисковало у добросовестного приобретателя квартиру, купленную у лживого полицейского.
