Долгое время я размышлял, стоит ли публично обсуждать эту тему, но после изучения последнего бюллетеня Банка России «О чем говорят тренды» стало ясно — молчать нельзя. Проблема требует детального разбора и пояснений для широкой аудитории.
Исторический момент или преждевременная эйфория?
В российском медиапространстве с заметным энтузиазмом был воспринят график, демонстрирующий динамику ипотечных ставок в России и США. На первый взгляд, картина выглядит сенсационно.
Согласно представленным данным, в сентябре средняя ставка по ипотеке в России (6,68%) впервые оказалась ниже, чем в Соединенных Штатах (6,92%). Казалось бы, это повод для национальной гордости в финансовой сфере. Однако прежде чем праздновать победу, необходимо критически взглянуть на методику сравнения и суть этих цифр.
Проблема первая: Сравнение различных методик расчета
Ключевая проблема заключается в том, что сравниваются принципиально разные показатели. Для США приводится средняя фиксированная ставка по 30-летней ипотеке, рассчитанная как среднее арифметическое по рыночным предложениям. Это ориентир, от которого затем отталкиваются, применяя индивидуальные коэффициенты к конкретному заемщику в зависимости от его кредитной истории, размера первоначального взноса и других условий.
Актуальные данные из США за октябрь подтверждают общий тренд роста ставок:
Рост действительно наблюдается, и в будущем разрыв может сократиться. Однако для честного анализа необходимо сравнивать сопоставимые величины. В российском же случае используется не среднерыночное предложение, а средневзвешенная ставка — показатель, рассчитанный на основе уже выданных кредитов с учетом их объема. Это «факт свершившегося», а не «цена в витрине».
Проблема вторая: Что скрывается за «средней» российской ставкой?
Общаясь с людьми, которые недавно брали ипотеку, я не встретил ни одного, кто бы платил указанные 6,68%. Реальные ставки, о которых говорят заемщики, начинаются от 9-10% годовых, и они считают такие условия удачными. Это контрастирует с личным опытом: два десятилетия назад ипотека под 23,5% воспринималась как большая удача, что иллюстрирует, насколько изменились представления о доступности кредитов.
Разгадка парадоксально низкой средней ставки раскрывается в материалах самого Банка России. Ключевую роль играет массовое льготное кредитование.
Инфографика наглядно показывает: от 50% до 75% ипотечных кредитов, выданных в 2022 году, были льготными (например, по программам семейной ипотеки или для IT-специалистов). Таким образом, рекордно низкий средний показатель достигнут не за счет общего снижения стоимости кредита для всех граждан, а благодаря масштабным государственным субсидиям, искусственно занижающим статистику.
Вывод неутешителен: имеет место статистическая манипуляция. Сравниваются два разных финансовых индикатора, а в основу «среднерыночного» показателя России положены льготные, нерыночные ставки. Радоваться «победе» над Америкой в таких условиях, по меньшей мере, преждевременно. Реальный доступ к классической ипотеке для большинства россиян по-прежнему обходится значительно дороже.
Больше интересных статей здесь: Ипотека.
Источник статьи: Можно порадоваться, что обогнали Америку, или пока рано.
