Важное уточнение: все приведенные ниже рассуждения актуальны исключительно для ипотечных кредитов с аннуитетными (равными) платежами.
Ипотека для банка — это продукт, основанный на строгих математических расчетах. В отличие от рискованных потребительских кредитов, ипотека обычно возвращается полностью и в срок, что делает её предсказуемой.
Казалось бы, и для заемщика она должна быть такой же — понятной и просчитываемой. У вас есть график платежей, известны все расходы и даже способы их оптимизации, например, через досрочное погашение. Остается только сесть и всё посчитать.
Однако это справедливо лишь в теории, где люди — бесстрастные роботы. В реальности мы, со всеми нашими эмоциями и когнитивными искажениями, часто принимаем решения, которые кажутся логичными, но на деле обходятся дорого.
Наш мозг склонен выстраивать удобные теории и упорно их придерживаться, особенно если кто-то начинает оспаривать наши взгляды.
Сегодня у ипотечных заемщиков есть важный выбор при частичном досрочном погашении: сократить срок кредита или уменьшить размер ежемесячного платежа. Вокруг этого вопроса не утихают споры о том, что же выгоднее.
И хотя математический ответ однозначен и легко доказуем, на практике часто побеждает психология.
Сила психологического комфорта
Подписание договора на долгие годы — это серьезный стресс, даже если заемщик уверен, что расплатится раньше. Отсюда рождается распространенное убеждение: «Уменьшить платеж — однозначно лучше. Приятно же платить на тысячу рублей меньше каждый месяц!».
Это ощущение сиюминутного облегчения очень привлекательно, но оно ошибочно и, как правило, стоит заемщику значительных реальных денег.
Кстати: Актуальные ставки по ипотеке можно посмотреть здесь.
Неумолимая математика платежей
Чтобы понять, почему сокращение срока выгоднее, нужно разобраться в структуре аннуитетного платежа. График построен так, что в первые годы вы в основном платите проценты, а тело кредита почти не уменьшается. Соотношение может быть 99% к 1%.
Этот принцип «сначала проценты» — не случайность, а выгодная для банка схема.
Что происходит при выборе «уменьшить платеж»? Вы просто отодвигаете дату окончательного расчета с банком. Сумма долга снижается, но поскольку ежемесячный взнос стал меньше, вы будете платить проценты дольше. Общая переплата за весь срок кредита вырастет.
В этом легко убедиться с помощью любого ипотечного калькулятора. Математика беспристрастна: сокращение срока кредита всегда экономит больше денег на процентах.
Почему же выбор падает на платеж?
Несмотря на очевидную выгоду, большинство заемщиков инстинктивно выбирают уменьшение платежа. Психологический комфорт от ежемесячной «разгрузки» часто перевешивает абстрактную экономию в долгосрочной перспективе.
Возможно, для кого-то душевное спокойствие действительно стоит тех лишних тысяч, которые уйдут банку в виде процентов.
Исторический контекст: как банки поддерживали этот миф
Раньше у заемщиков часто не было выбора. В начале 2000-х годов, когда автор статьи занимался созданием ипотечного отдела, в договоры автоматически включался пункт об уменьшении платежа при досрочном погашении. Это было выгодно банку, так как увеличивало его маржу.
И этот вариант преподносился клиентам именно с психологической точки зрения: «Вам же будет легче платить меньше каждый месяц». Практически никто не возражал, ведь аргумент звучал убедительно.
____________________
Свежие статьи и эксклюзивные материалы, которых нет на сайте, скоро появятся в Telegram-канале «Риэлтор не нужен!».
Подпишитесь, чтобы быть в курсе первыми!
Больше полезных материалов об ипотеке: Ипотека.
Источник статьи: Что лучше – снизить размер платежа по ипотеке или срок кредита.
