Ипотечное кредитование продолжает укреплять свои позиции в качестве основного фактора, стимулирующего спрос на рынке недвижимости. К концу 2022 года на первичном рынке Москвы доля сделок с привлечением ипотеки достигла 72%, что на 11 процентных пунктов больше, чем ранее. Однако оформление ипотечного кредита — это серьезное финансовое обязательство, сопряженное с рядом рисков. Специалисты компании «Метриум» подготовили обзор ключевых проблем, с которыми могут столкнуться будущие заемщики, и дали рекомендации, как их избежать.
Изображение предоставлено: fizkes/shutterstock.com
Выбор схемы погашения: аннуитет vs дифференцированные платежи
Один из первых и важнейших вопросов при оформлении ипотеки — выбор схемы погашения долга. Банки предлагают два основных варианта: аннуитетные и дифференцированные платежи, каждый из которых имеет свои особенности.
Аннуитетные платежи предполагают внесение одинаковой суммы каждый месяц, что обеспечивает предсказуемость бюджета для заемщика. Однако эта стабильность имеет свою цену: в первые годы платежи в основном идут на погашение процентов, а не основного долга. Это означает, что при досрочном погашении кредита через несколько лет суммарная переплата может оказаться существенной.
Дифференцированные платежи устроены иначе. Ежемесячный платеж постепенно уменьшается, так как проценты начисляются на остаток основного долга. В начале срока кредита платежи будут максимальными, но общая переплата за весь период окажется меньше по сравнению с аннуитетом. Эта схема может быть выгодна для клиентов со стабильным и высоким доходом. Стоит отметить, что на сегодняшний день дифференцированные платежи по стандартным и льготным программам массово предлагают лишь Газпромбанк и Россельхозбанк. Другие кредитные организации могут рассмотреть такой вариант только в индивидуальном порядке для VIP-клиентов.
Страхование: обязательное и навязанное
Законодательство обязывает заемщика застраховать приобретаемое по ипотеке жилье. Это разумная мера защиты, которая позволяет погасить кредит в случае, например, уничтожения объекта недвижимости.
Однако страхование жизни и здоровья заемщика, а также страхование титула (прав собственности) не являются обязательными по закону. Несмотря на это, многие банки активно навязывают эти услуги, повышая процентную ставку на 1-3% в случае отказа от них. Часто оформление полиса обходится дешевле, чем повышение ставки, но заемщик вправе выбирать. Если вы хотите избежать дополнительного страхования, стоит обратить внимание на банки, которые не делают его обязательным условием, например, Росбанк, Газпромбанк, Синара, МТС Банк или АТБ.
Обратите внимание: Просто объяснили главные условия Дальневосточной ипотеки под 2%.
Снижение ставки: скрытые комиссии и маркетинговые уловки
Банки часто предлагают снизить процентную ставку по ипотеке за единовременную комиссию. Например, внеся 1.6% от суммы кредита, можно снизить ставку на 0.5 п.п. На первый взгляд, это выгодно. Однако если заемщик планирует досрочное погашение, такая комиссия, которая не возвращается, может привести к переплате. Перед принятием решения необходим тщательный расчет, желательно с привлечением независимого финансового консультанта.
Еще один распространенный прием — предложение снизить ставку при подключении дополнительных платных услуг: телемедицины, юридического сопровождения и других. Стоимость этих опций может нивелировать выгоду от сниженной ставки, поэтому важно заранее оценить общую сумму переплаты.
Изображение предоставлено: fizkes/shutterstock.com
Ограничения в договоре: читайте мелкий шрифт
Ипотечный договор — это ключевой документ, который определяет не только финансовые условия, но и права заемщика на распоряжение жильем. Банк может включить в него ряд ограничений, таких как:
- Запрет на сдачу квартиры в аренду.
- Необходимость получать согласие банка на регистрацию (прописку) других лиц, даже близких родственников.
- Ограничения на проведение перепланировки или капитального ремонта.
Нарушение этих условий может повлечь за собой штрафы или требование о досрочном погашении всего кредита. Эти меры служат дополнительной гарантией для банка, особенно если у заемщика возникают проблемы с выплатами.
«Чтобы избежать неприятных сюрпризов, необходимо внимательно и без спешки изучить все условия договора, — советует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования «Метриум». — Лучше заранее найти типовую форму на сайте банка, выписать непонятные пункты и задать вопросы менеджеру. Это позволит быть в курсе всех нюансов».
Ранее ЦБ предупреждал о рисках, связанных с ипотекой, предлагающей повышенный кэшбэк.
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Ипотека.
Источник статьи: Роль ипотеки как ключевого драйвера спроса постоянно растет.
