Эта статья родилась из обсуждения в прямом эфире на m2tv. Мы проведём детальный разбор, сравнив два ипотечных предложения на одну и ту же квартиру от одного застройщика и в одинаковых условиях. Всё внимание — цифрам, чтобы понять, какой вариант на самом деле экономичнее.
Важно понимать базовый принцип: ни банки, ни девелоперы не работают себе в убыток. Более того, многие строительные компании тесно связаны с финансовыми институтами или даже входят в их структуры.
Сверхнизкая ипотека под 0,1% годовых — это всегда маркетинговый ход. Такая ставка либо ограничена по сроку, либо маскирует реальную стоимость. Ключевая особенность: цена квартиры по такой программе всегда завышена по сравнению со стандартным предложением, и доступна она не для всех объектов. Скидка формируется за счёт софинансирования: государственных дотаций и бюджета самого застройщика (или аффилированного банка). Фактически, это субсидированная ипотека, где льгота уже заложена в стоимость жилья.
Практический пример: 3 млн на руках
Рассмотрим конкретный случай. У нас есть 3 000 000 рублей для первоначального взноса. Мы планируем взять ипотеку на 20 лет, имеем официальную работу и одобрение банка, что позволяет претендовать на льготные программы. Начинаем выбирать.
В качестве примера возьмём застройщика ПИК (это не реклама), который предлагает одну и ту же квартиру на разных условиях:
Суммы первоначального взноса хватает в обоих случаях. Давайте посчитаем итоговую нагрузку.
Сравнение общей стоимости
Если посмотреть на общую сумму долга после вычета первоначального взноса, картина уже настораживает:
При ипотеке 0,1% тело кредита (основной долг) оказывается значительно выше. Но как обстоят дела с ежемесячными платежами и процентами?
Теперь добавим к расчётам обязательное страхование и определим полную стоимость квартиры для заёмщика:
Получается парадокс: при господдержке (стандартная ипотека) мы должны банку меньше, но общая переплата за счёт процентов оказывается выше. Этот вариант может быть выгоден, если вы изначально планируете рефинансирование или крупные досрочные платежи, чтобы снизить процентную нагрузку. Дополнительный бонус — возможность получить полный имущественный налоговый вычет. Страховка здесь также будет дешевле из-за меньшей суммы долга.
С ипотекой 0,1% ситуация иная. Налоговый вычет на проценты здесь практически не работает, так как их почти нет. Основная переплата скрыта в завышенной стоимости квартиры. При досрочном погашении вы уменьшаете в первую очередь основной долг, а не проценты, которых и так «кот наплакал»:
Что дают досрочные платежи?
Проведём дополнительное моделирование. Предположим, у нас ежемесячно есть 20 000 рублей на досрочное погашение. В случае стандартной ипотеки мы направим их на погашение и процентов, и тела кредита, а в случае ипотеки 0,1% — только на основной долг.
Результат:
Итоговая стоимость кредита в обоих сценариях оказывается близкой. Разницу нивелируют разные сроки, стоимость страховки и наличие процентного вычета в одном из случаев. Важный нюанс: расчёт велся для стратегии сокращения срока кредита.
А что, если по ипотеке 0,1% использовать досрочные платежи для уменьшения ежемесячного взноса, а не срока, как часто советуют?
Результат оказывается не в её пользу:
Выясняется, что даже при таком подходе существенно ускорить погашение или сделать его намного выгоднее не получается.
Ключевые выводы
Резюмируем анализ.
Стандартная ипотека с господдержкой подойдёт тем, кто:
— Планирует активное досрочное погашение или рефинансирование.
— Рассчитывает на полный налоговый вычет (и на проценты, и на стоимость жилья).
— Хочет сэкономить на страховке из-за меньшей суммы кредита.
Ипотека под 0,1% — это палка о двух концах:
— Страховка здесь дороже, так как привязана к завышенной стоимости квартиры.
— Основная переплата скрыта в цене объекта, а не в процентах.
— Досрочное погашение часто делает кредит менее выгодным, так как вы гасите «дорогой» основной долг, а не копеечные проценты. Эффективна лишь стратегия снижения платежа.
— Максимальную выгоду можно извлечь только при очень крупном первоначальном взносе, который нивелирует завышенную стоимость.
Выбирайте осознанно, считайте всё до мелочей и пусть ваши финансовые решения будут взвешенными!
Больше полезных материалов по теме: Ипотека.
Источник статьи: Смотрим по цифрам.
