Один из ключевых страхов граждан, рассматривающих процедуру банкротства, — возможная потеря крыши над головой. Разберемся, насколько эти опасения обоснованы и в каких случаях единственное жилье действительно может быть защищено от взыскания.
Основной принцип: защита единственного жилья
Федеральный закон №127 «О несостоятельности (банкротстве)» прямо запрещает изымать для продажи в счет долгов единственное пригодное для проживания помещение. Это правило распространяется на квартиру, частный дом или комнату, если у должника и его семьи нет другой жилой недвижимости.
Однако из этого правила есть критически важное исключение: ипотечное (залоговое) жилье. Если квартира была приобретена с использованием кредитных средств и находится в залоге у банка, она не считается в полной мере собственностью должника до момента полного погашения долга. Такое имущество подлежит реализации.
Процедура реализации имущества при банкротстве обычно включает следующие этапы:
- Кредиторы (включая банк-залогодержатель) заявляют свои требования в суд.
- Формируется конкурсная масса — список имущества для продажи. Единственное (незалоговое) жилье в нее не включается.
- Суд вводит процедуру реализации. Финансовый управляющий организует торги для продажи имущества из конкурсной массы.
- Вырученные средства распределяются между кредиторами в установленной законом очередности.
- После завершения всех расчетов и списания оставшихся долгов, единственная квартира сохраняется за банкротом.
Судебная практика в целом стоит на защите прав должника. Яркий пример — дело гражданина Стружкина (№ А71-16753/2017). Кредиторы настаивали на замене его двухкомнатной квартиры на более дешевую однокомнатную, чтобы разницу направить на погашение долгов. Первая инстанция оставила жилье за должником. Хотя апелляция и кассация поддержали кредиторов, Верховный Суд РФ окончательно подтвердил право гражданина сохранить свое единственное жилье, даже если оно просторное.
Ипотека: главная угроза для жилья
Законодательная формулировка о неприкосновенности единственного жилья часто вводит людей в заблуждение, так как она не распространяется на ипотечную недвижимость. Квартира, купленная в ипотеку, является залоговым имуществом. Пока долг перед банком не погашен, собственник обладает лишь правом пользования, но не свободного распоряжения.
После выхода Постановления ВС РФ №48 (2018 г.) судебная практика по делам о банкротстве заемщиков стала более единообразной. Кредиторы лишились возможности требовать продажи ипотечной квартиры во внеочередном порядке, но сама вероятность ее потери осталась крайне высокой.
Банкротство заемщика с ипотекой возможно, если просрочка по платежам длится более трех месяцев и превышает 5% от общей стоимости жилья.
Ипотечная недвижимость включается в конкурсную массу.
Обратите внимание: Роль арбитражного управляющего в деле о банкротстве граждан.
Ее стартовая цена на торгах согласовывается с банком-кредитором. При возникновении споров вопрос решает арбитражный суд.Вырученные от продажи залоговой квартиры средства распределяются по приоритетам: в первую очередь погашается долг перед ипотечным банком (до 70-80%), затем оплачиваются услуги финансового управляющего и судебные издержки, и лишь остаток (если он есть) идет на расчет с другими кредиторами.
При этом для суда не имеют значения следующие обстоятельства:
- Прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети.
- Какую часть ипотечного кредита уже успел погасить заемщик.
- Использовался ли при покупке материнский капитал или другие государственные субсидии.
Совместное имущество супругов
Отдельно стоит вопрос с жильем, которое является совместно нажитым имуществом супругов. Если это жилье — единственное для семьи, оно также защищено от изъятия, независимо от того, на кого из супругов оформлено и кто является должником.
Ситуация меняется, если у семьи есть другая недвижимость. В этом случае статус «единственного» жилья утрачивается, и суд может принять решение о реализации одного из объектов для погашения долгов.
Важно различать совместно нажитое и личное имущество. Квартира, полученная одним из супругов по безвозмездной сделке (наследство, дарение), считается его личной собственностью и не подлежит разделу. Однако если такое жилье является единственным для семьи должника, оно все равно попадает под защиту закона от изъятия.
Итог: единственное жилье, находящееся в совместной собственности, защищено. Но если оно куплено в ипотеку (является залоговым), защита снимается, и квартира подлежит реализации.
Что закон понимает под «единственным жильем»
Перечень имущества, не подлежащего взысканию, закреплен в статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и отсылается законом о банкротстве. К «неприкосновенному» жилью относятся:
- Квартира или ее часть (комната).
- Частный жилой дом.
- Иное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Ключевые критерии для признания жилья единственным:
- Фактическое право собственности или пользования по договору социального найма.
- Пригодность для постоянного проживания (наличие коммуникаций, неаварийное состояние).
- Отсутствие у должника и его семьи в собственности другого жилого помещения, отвечающего этим критериям.
Например, если у человека есть комната в коммуналке (единственное жилье) и дачный домик без коммуникаций, непригодный для зимнего проживания, то дача не считается вторым жильем и может быть продана за долги.
Практические шаги для защиты жилья
Чтобы максимально обезопасить свое единственное жилье в процедуре банкротства, рекомендуется:
- Подтверждать факт проживания: иметь постоянную регистрацию (прописку) по этому адресу, своевременно оплачивать коммунальные услуги и налоги.
- Легализовать перепланировку: если она была, необходимо узаконить изменения в БТИ и других органах.
- Заблаговременно оформлять брачные договоры или соглашения о разделе имущества, особенно если жилье дорогое и может быть расценено как «роскошь», привлекающая внимание кредиторов.
- Активно участвовать в судебном процессе, предоставляя все доказательства того, что данное жилье является для вас и вашей семьи единственным и жизненно необходимым.
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Могут ли при банкротстве забрать единственное жилье? Как сохранить квартиру?.
